“Siết” tín dụng bất động sản: Cần có lộ trình phù hợp

Điều chỉnh tín dụng một cách phù hợp sẽ giúp thị trường BĐS phát triển bền vững. (Ảnh: N.H)

Hạn chế rủi ro

Theo thống kê, tính đến hết năm 2015, tổng dư nợ cho vay tín dụng BĐS vào khoảng 380.000 tỷ đồng, chiếm hơn 10% tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%).

Hai dự định sửa đổi Thông tư 36 của NHNN có liên quan đến BĐS gồm điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn vay ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%. Theo NHNN, việc điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối ngân hàng theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản, giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (chủ yếu là cho vay trung dài hạn). Còn việc thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này. Nguyên nhân theo NHNN, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua và đã có dấu hiệu tăng trưởng nóng.

Trước thông điệp mà NHNN đưa ra, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, việc giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua. Nguy cơ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp tại đô thị cũng như các ngành, nghề có liên quan. Theo phân tích của ông Châu, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống ngân hàng trong năm 2015 mới chỉ đạt mức 31%. Trong đó, tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại Nhà nước là 33,36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần là 36,9%, thấp hơn rất nhiều so với trần cho phép 60% theo Thông tư 36. Nhìn toàn cục thì hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn. Mặc dù dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS cũng liên tục có sự gia tăng, nhưng việc gia tăng này trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường BĐS mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài.

Cần có lộ trình

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường BĐS còn chưa hết khó khăn, ông Lê Hoàng Châu đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36 trong thời điểm hiện này, vì Thông tư này mới chỉ được triển khai thực hiện một năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp. Bên cạnh đó, các chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững; đồng thời, chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2016. Trong trường hợp bắt buộc phải sửa đổi Thông tư, ông Châu đề nghị sửa theo hướng, điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn vay ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% xuống còn 50% và giữ nguyên hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS là 150%.

Nhìn nhận về động thái của NHNN đối với lĩnh vực BĐS, nhiều ý kiến cho rằng, việc điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn là chủ trương đúng để đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường tài chính, hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS xảy ra bong bóng. Tuy nhiên, liên quan tới việc tăng tỷ lệ hệ số rủi ro cho thị trường BĐS, theo TS. Cấn Văn Lực, không nên áp dụng cào bằng tỷ lệ này cho toàn thị trường, có thể áp dụng tỷ lệ này cho từng dự án. Chuyên gia kinh tế Đinh Tuấn Minh cũng cho rằng, NHNN có thể đưa ra mức sàn chung về hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi chứ không nên quy định cho từng loại tài sản, từng loại tín dụng vì như vậy sẽ làm mất đi tính chủ động của các Ngân hàng thương mại trong việc đánh giá rủi ro.

Về phía DN, nhận định việc sửa đổi Thông tư 36 sẽ có tác động nhất định đến thị trường trong thời gian đầu, tuy nhiên, một số DN BĐS lại cho rằng quy định này là cần thiết nhằm mang đến sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, việc điều chỉnh nguồn tín dụng cho thị trường BĐS theo dự định của NHNN sẽ ảnh hưởng tới khoảng 1/3 nguồn vốn của thị trường BĐS, tuy nhiên, quy định này sẽ mang đến tác động tích cực cho thị trường BĐS về lâu dài và nếu quy định này được áp dụng vào đầu năm 2017 thì vẫn có thời gian để các DN điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh, như vậy sẽ không gây ảnh hưởng quá lớn cho thị trường. Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland Bùi Cao Nhật Quân cũng cho rằng, sự thay đổi trong các quy định về tín dụng đối với BĐS của NHNN sẽ có tác động nhất định đến tâm lí các DN, tuy nhiên, đây là việc làm cần thiết để giúp thị trường và các DN BĐS phát triển một cách bền vững. Theo ông Quân, với những tín hiệu từ NHNN trong việc hạn chế và kiểm soát tín dụng để đảm bảo tính thanh khoản và đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, trong năm 2016 Tập đoàn Novaland sẽ tập trung phát triển và hoàn thành dự án đã công bố, hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ, đảm bảo thanh khoản, chất lượng sản phẩm, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường BĐS cũng như của DN.