Phải “cắt sốt” bất động sản bằng mọi cách
GS.TSKH Đặng Hùng Võ |
Thưa ông, hiện nay tại nhiều địa phương như Hà Nội, TPHCM, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh... đang xảy ra tình trạng "sốt" đất. Ông đánh giá như thế nào về hiện tượng này?
- Trước hết, thị trường bất động sản nhà ở đang bị tăng giá bởi vì do thiếu nguồn cung dự án dẫn tới việc thiếu cung hàng hóa. Việc thiếu nguồn cung nhà ở đã diễn ra từ năm 2019 kéo dài sang cả năm 2020. Giá nhà đất tại TPHCM năm 2020 tăng khoảng 30% còn tại Hà Nội tăng khoảng 20%. Năm 2021 đà tăng giá có biểu hiện tăng mạnh, do hai năm 2019-2020 lượng dự án nhà ở được phê duyệt giảm khoảng 10 lần. Việc thiếu nguồn cung sẽ còn diễn ra vài ba năm nữa. Việc giảm lượng dự án nhà ở được phê duyệt dẫn tới những chủ đầu tư có nguồn cung chưa muốn tung sản phẩm ra thị trường nữa vì họ chờ đợi để tăng giá. Đây là nguyên nhân trong thời gian gần đây nhà ở tăng giá, sốt đất khá mạnh.
Luật sư Trương Thanh Đức: Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được phép giao dịch Trong nhiều trường hợp, việc mua bán có thể không hợp pháp, ví dụ đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng là đất nông nghiệp, đất chưa được đưa vào quy hoạch để xây đô thị nhà ở, hoặc việc mua bán, chuyển nhượng giữa những người không có hộ khẩu, những người không làm nông nghiệp trên địa bàn cũng dễ rơi vào tình trạng bất hợp pháp. Cho nên, có nhiều rủi ro pháp lý bên cạnh những rủi ro thị trường giá cả. Điểm mấu chốt của rủi ro khi mua bán trao tay đất đai tại các vùng sốt đất chính là thủ tục, giấy tờ không hợp pháp thì không được pháp luật công nhận, nếu ra tòa thì sẽ bị tuyên vô hiệu. Tình trạng giá nhà đất xuống nhiều quá hoặc lên nhiều sẽ xảy ra nguy cơ rất lớn. Khi giao dịch bị lật lọng, bội ước thì những người tham gia giao dịch sẽ không được pháp luật bảo vệ. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được phép giao dịch, phải có công chứng, chứng thực của cơ quan công chứng hoặc UBND cấp có thẩm quyền theo thủ tục, hình thức hợp pháp, nếu không sẽ không có giá trị pháp lý. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội: Không đầu tư theo lối đánh cược Thông tin về dự án có thể được công bố sớm và cần một thời gian dài để hoàn thiện, vậy nên các nhà đầu tư cũng cần chú ý về yếu tố thời gian, về lộ trình của các thông báo này. Kinh nghiệm cho thấy, những khoản đầu tư được hứa hẹn gia tăng giá trị nhanh chóng và thu lợi dễ dàng, thì trong rất nhiều trường hợp, đây không phải sự thật. Các nhà đầu tư cần ghi nhớ nguyên tắc này khi quyết định tham gia vào bất kỳ lĩnh vực nào của thị trường để tránh bị nhiễu/ dao động do thiếu thông tin xác đáng. Khi đầu tư thì giới hạn cũng là một yếu tố cần chú ý. Thông thường nhà đầu tư sẽ tiếp tục đầu tư khi thấy có lợi nhuận. Nhà đầu tư cần nắm được tiến trình đầu tư và chiến lược thoái vốn, liệu bản thân họ có khả năng chi trả cho các khoản vay hay có lượng vốn sở hữu đủ lớn để tiếp tục đầu tư không? Mong rằng các nhà đầu tư luôn giữ được cái đầu tỉnh táo, có chiến lược đầu tư rõ ràng, thay vì đầu tư theo lối đánh cược. |
Bên cạnh đó, nguyên nhân đặc biệt dẫn tới sốt đất tăng cao gần đây là do năm 2021 là năm đầu tiên bắt đầu kỳ quy hoạch 10 năm tới. Đơn cử, rất nhiều ý tưởng quy hoạch được đưa ra như quy hoạch sân bay tại tỉnh Bình Phước, Bình Thuận, Bắc Giang... và nhiều nơi khác cũng đề xuất có sân bay. Tại nhiều địa phương, thông tin các huyện được nâng cấp thành quận, hay nói cách khác là mở rộng đô thị hóa, nhiều thành phố mới được đề xuất thành lập như thành phố Sơn Tây, thành phố ven sông Hồng tại Hà Nội, tại TPHCM có đề xuất thành lập thành phố Cần Giờ, thành phố Thủ Đức.... cũng dẫn tới "sốt" đất tại các địa phương này. Mặc dù, có rất nhiều đề xuất chỉ mới là ý tưởng nhưng đã được tuyên truyền như đây là quy hoạch thật. Trong khi đó, đơn cử như vấn đề xây dựng sân bay mới, chắc chắn sẽ có nhiều sân bay không được chấp nhận, không thể có quá nhiều sân bay. Như vậy kỳ vọng vào quy hoạch mới làm cho người ta hy vọng rằng đất sẽ tăng giá. Ngoài ra, nguyên nhân khác là do các “cò” môi giới nhà đất bất lương đang muốn dựng lên kịch bản sốt đất rất cao để từ đó có thể kiếm lợi.
Vậy chuyện gì sẽ xảy ra với những nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ vấn đề này cũng như những hệ lụy xảy ra với thị trường?
- Lúc này chính là lúc các cơ quan nhà nước, cơ quan báo chí truyền thông phải đưa các thông tin thật về pháp luật, về quy hoạch, những rủi ro có thể xảy ra để ngăn chặn việc hình thành một hiệu ứng đám đông trong việc nối gót nhau đi tìm lợi ích của việc mua bán bất động sản, đặc biệt là những bất động sản tại những vùng được hy vọng sẽ phát triển nhưng có thể vùng đó sẽ không phát triển nếu xem xét về quy hoạch được duyệt sau này. Hơn lúc nào hết, thời điểm này rất cần thông tin chính xác, minh bạch.
Tôi cho rằng, những hình thức "sốt" đất có thể mang lại lợi ích, nhưng nó có thể mang lại rủi ro rất lớn, vì vậy các nhà đầu tư kể cả đầu tư dự án lẫn các nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc kỹ về mặt thông tin trước khi đưa ra quyết định nào đó. Để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra, các nhà đầu tư nên có sự tìm hiểu thông tin về pháp luật, về quy hoạch một cách chắc chắn.
Theo ông, giải pháp nào để ngăn chặn tình trạng này?
- Trong trạng thái bình thường, thị trường bất động sản phát triển theo hướng đúng nhịp độ của nó, thì việc phân bổ lợi ích cũng diễn ra một cách bình thường. Nhưng có sốt đất tức là khả năng sẽ dẫn tới việc phân chia, phân bổ lợi ích từ đầu tư bất thường, có nghĩa là có thể mang lại lợi ích cho một số người, nhưng lại mang lại rủi ro, thất bát cho nhiều người. Đây là điều chúng ta không mong muốn. Đối với việc đầu tư, ai có công sức đầu tư thì họ được hưởng lợi là đúng, nhưng nếu chúng ta mong muốn có giá trị đất đai tăng thêm không phải do mình tạo ra để có thì chắc chắn đây là bất lương. Đây là ngữ cảnh không mong muốn của bất kỳ một thị trường bất động sản nào và chúng ta cần phải dẹp bỏ.
Tôi cho rằng nhiệm vụ lớn nhất của quản lý thị trường bất động sản Việt Nam lúc này là “cắt sốt” bằng mọi cách. Các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM phải đặt việc "cắt sốt" đất là nhiệm vụ trọng tâm để ngăn chặn cơn sốt đất lan ra toàn thị trường. Tất nhiên ở Việt Nam công cụ thuế để “cắt sốt” là không có. Hiện nay hệ thống thuế bất động sản của Việt Nam chưa được đổi mới, do đó chưa thể dùng công cụ thuế để cắt sốt đất. Kinh nghiệm tại các nước phát triển cho thấy họ sử dụng công cụ thuế chuyển quyền đánh theo lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua nhanh, bán nhanh mang tính lướt sóng, đồng thời có sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại. Bên cạnh đó, ở Việt Nam, công cụ điều tiết cung cầu tức là nhà nước có thể tung ra nhà ở, đất ở để “giảm sốt” cũng không có, chính vì vậy, giải pháp cơ bản nhất trước hết là các địa phương chỉ có thể ngừng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt. Thứ hai là, làm rõ thông tin lợi - hại để cảnh báo cho mọi người tham gia là phải nghiên cứu kỹ, phải có thông tin đầy đủ, về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải… Thứ ba chính là giải tán tất cả các “chợ cóc” bất động sản do “cò” đất lập ra tại các vùng đang nóng sốt, không nên để nó ồn ã trên thị trường và đi theo hướng tạo lợi ích bất chính cho một số người mà họ không có công sức gì nhờ việc tăng giá do sốt đất.
Trân trọng cảm ơn ông!
Tin liên quan
Ra mắt Bộ quy tắc đạo đức, ứng xử nghề nghiệp môi giới bất động sản
21:44 | 22/11/2024 Doanh nghiệp - Doanh nhân
Dulux Professional tiếp tục đồng hành cùng giải thưởng Việt Nam PropertyGuru
18:08 | 18/11/2024 Doanh nghiệp - Doanh nhân
Nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở?
23:21 | 13/11/2024 Sự kiện - Vấn đề
Xuất khẩu dệt may lạc quan nhờ cơ hội thị trường
08:16 | 23/11/2024 Kinh tế
(INFOGRAPHICS) Hơn 33 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu nửa đầu tháng 11/2024
15:46 | 22/11/2024 Infographics
“Thời khắc vàng” để các thương hiệu Việt vươn tầm thế giới
15:27 | 22/11/2024 Kinh tế
Xuất khẩu tăng hơn 45 tỷ USD, ngành hàng nào đóng góp nhiều nhất?
11:02 | 22/11/2024 Xuất nhập khẩu
Nâng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam do xu hướng phục hồi mạnh mẽ
08:17 | 22/11/2024 Kinh tế
Chính sách đột phá phát triển nhà ở xã hội
20:34 | 21/11/2024 Kinh tế
10 tháng chi hơn 117 tỷ USD nhập hàng Trung Quốc
14:35 | 21/11/2024 Xuất nhập khẩu
(INFOGRAPHICS) Malaysia: Đối tác chục tỷ đô của Việt Nam ở Đông Nam Á
11:01 | 21/11/2024 Infographics
(INFOGRAPHICS) Thương mại Việt Nam - Campuchia đạt hơn 8 tỷ USD
08:37 | 21/11/2024 Infographics
Đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam: Cần được đánh giá rất kỹ với góc nhìn đa chiều
22:33 | 20/11/2024 Kinh tế
Giữa tháng 11, xuất nhập khẩu đạt hơn 681 tỷ USD bằng cả năm 2023
15:50 | 20/11/2024 Xuất nhập khẩu
Nhập khẩu nguyên liệu dệt may da giày tăng mạnh
14:49 | 20/11/2024 Xuất nhập khẩu
“Thủ phủ” xuất khẩu đồ gỗ trước nhiều cơ hội bứt phá
13:30 | 20/11/2024 Kinh tế
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới
Thách thức chuyển đổi số trong chống hàng giả, xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ
Xuất khẩu dệt may lạc quan nhờ cơ hội thị trường
Cơ hội để 500 triệu người thoát nghèo
Ra mắt Bộ quy tắc đạo đức, ứng xử nghề nghiệp môi giới bất động sản
Sẽ có nhiều điểm mới quản lý loại hình gia công, sản xuất xuất khẩu
Chương trình Chuyển động Hải quan kỳ 2 tháng 11/2024
14:31 | 21/11/2024 Hải quan
(LONGFORM) Sứ mệnh phát triển quan hệ đối tác Hải quan- Doanh nghiệp
10:58 | 11/11/2024 Hải quan
Podcast Hải quan Online tổng hợp tuần 2 tháng 11/2024 (từ ngày 4/10 đến 10/11/2024)
08:52 | 11/11/2024 Multimedia
(INFOGRAPHICS): Thu ngân sách tại 10 đơn vị hải quan tăng 11,86%
14:03 | 04/11/2024 Infographics
(INFOGRAPHICS) 32 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu nửa đầu tháng 10
09:14 | 29/10/2024 Infographics