“Nóng” quy định chấm dứt sở hữu nhà chung cư

	Sửa đổi quy định xác lập quyền sở hữu toàn dân về tài sản
	Tuổi nào cho chung cư ?
	Tranh cãi về thời hạn sở hữu nhà chung cư
	Nhiều đề xuất nhằm kéo giảm giá nhà chung cư
	Hà Nội bế tắc trong cải tạo, sửa chữa nhà chung cư cũ.

Quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn đang nhận được sự quan tâm rất lớn của các chuyên gia, người dân, đặc biệt là người dân tại các đô thị. Ảnh: Hoài Anh.

Sử dụng mệnh lệnh hành chính để định đoạt quyền sở hữu tài sản?

Theo Dự thảo mới nhất Luật Nhà ở sửa đổi, quy định về “xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư” quy định “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ...”.

Khoản 2 Điều 25 dự thảo quy định “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền...”.

Như vậy, so với dự thảo được công bố vào cuối năm 2022 thì dự thảo lần này chỉ quy định 1 phương án liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư, đó là xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Trước đó, dự thảo công bố cuối năm 2022 có 2 phương án: không quy định thời hạn sở hữu nhà chung và có quy định về thời hạn.

Bình luận về quy định mới này, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, theo phương thức “bắc cầu” thì từ hồ sơ thiết kế tòa nhà chung cư hoặc từ kết quả kiểm định chất lượng, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng (Cục Quản lý Hoạt động Xây dựng thuộc Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng địa phương) sẽ ấn định được “thời hạn sử dụng nhà chung cư” (dự thảo gọi là “tuổi thọ công trình”). Và khi đạt mốc thời gian được gọi là “tuổi thọ công trình” thì “quyền sở hữu nhà chung cư” mặc nhiên chấm dứt.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh điều này là không thuyết phục, vì hoạt động thẩm định thiết kế chung cư hoặc hoạt động tổ chức kiểm định chất lượng suy cho cùng là hoạt động của cơ quan hành chính, như vậy, quyền sở hữu tài sản trong trường hợp này đã bị định đoạt, bị chấm dứt bởi cơ quan hành chính, theo những thủ tục thuần túy hành chính.

“Cách thiết kế trong dự thảo, cụ thể là cách thức cơ quan hành chính nhà nước sử dụng mệnh lệnh hành chính để định đoạt quyền sở hữu tài sản là xâm phạm đến một quyền năng quan trọng thuộc về quyền con người, quyền cơ bản của công dân và không thấu tình, đạt lý. Đồng thời, theo nguyên lý về xây dựng chính sách, quy định của dự thảo sẽ dẫn đến xung đột lợi ích", ông Nguyễn Văn Đỉnh nhận xét.

Để giải quyết hài hòa lợi ích giữa các chủ thể Nhà nước - chủ sở hữu nhà chung cư - cộng đồng xung quanh, ông Đỉnh cho rằng, dự thảo cần căn cứ chức năng, nhiệm vụ của tòa án (là “bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân” theo Điều 102 Hiến pháp năm 2013). Theo đó, việc chấm dứt quyền sở hữu nên được thực hiện dưới dạng một phán quyết của tòa án.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành

Liên quan vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây cũng đã dành thời gian cho ý kiến về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, quy định chấm dứt sở hữu nhà chung cư không được Ủy ban Thường vụ Quốc hội tán thành.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng, Báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở sửa đổi cho thấy, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn bởi chính sách này chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Bên cạnh đó, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo Luật.

Tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhấn mạnh quyền sở hữu nhà chung cư là vấn đề hệ trọng và nhạy cảm được nhân dân, cử tri đặc biệt quan tâm và hiện còn nhiều ý kiến khác nhau.

Quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn như phương án Chính phủ trình mục đích bảo vệ lợi ích công cộng, vì sức khỏe tính mạng người dân chứ không vì mục đích nào khác, nhưng cần cân nhắc kĩ lưỡng, thận trọng, với các căn cứ cơ sở vững chắc về pháp lý, trên cơ sở các vướng mắc thực tiễn.

Theo Chủ tịch Quốc hội, theo quy định của Hiến pháp và pháp luật thì quyền sở hữu đối với tài sản được Nhà nước bảo vệ và không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu quyền khác đối với tài sản.

Còn theo quy định của Bộ luật Dân sự, trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật, quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại chứ không phải bị chấm dứt. Nếu quy định như Điều 25 dự thảo Luật vô hình trung gây ra sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, Chủ tịch Quốc hội cho biết, nhiều phân tích khác theo giác độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu và tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân, tâm tư tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy, quy định này phải được đánh giá tác động một cách rất kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, để tiếp tục hoàn chỉnh hồ sơ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân, trong đó lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, tuy nhiên cần có quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định, có trách nhiệm trong việc tổ chức di dời, sửa chữa, cải tạo với các nhà chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan phối hợp chặt chẽ, tiếp tục rà soát, nghiên cứu, lấy ý kiến các tổ chức, đơn vị, người dân chịu tác động để đảm bảo quy định trong luật rõ ràng, chi tiết, phù hợp với thực tiễn.