Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu? - Bài 1: Mua nhà ở xã hội: Như nắng hạn đợi mưa rào!

08:38 | 11/08/2020

(HQ Online) - Chủ trương có, chính sách có, quyết tâm có, nhưng đến nay số lượng nhà ở xã hội tại các đô thị vẫn chưa giải tỏa được “cơn khát” về một nơi ăn chốn ở của đại đa số người có thu nhập thấp, khi đến nay mới chỉ đạt 41% mục tiêu. Tồn tại nhiều bất cập và nghịch lý trong phát triển nhà ở xã hội là nguyên nhân chính dẫn đến chỗ thiếu vẫn thiếu, chỗ thừa vẫn thừa. Thực tế này đòi hỏi phải sớm có sự điều chỉnh quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

Hé lộ loạt cơ chế cho nhà ở thương mại giá thấp
Đại dịch Covid-19 chưa ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản
Cặp vợ chồng sinh đủ 2 con có thể được giảm thuế thu nhập cá nhân, mua nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội sẽ được cấp thêm 3.000 tỷ đồng
VNREA: Nhiều bất cập liên quan thủ tục mua bán nhà ở xã hội
Hà Nội: Phát hiện dự án nhà ở xã hội xây gần xong mới xin giấy phép
Nhà ở cho công nhân lao động mới chỉ đáp ứng 28%
Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội 4,8%/năm
5453 1 ha noi thi diem du an nha o xa hoi rong 40ha tai dong anh1519984475
Các dự án nhà ở xã hội tại đô thị hiện không đủ đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp. Trong ảnh: Khu nhà ở xã hội tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội. Ảnh: ST

Trong khi nhiều người thu nhập thấp đang cần nhà ở, chính sách ưu đãi dành cho nhà ở xã hội khá lớn... song không phải dễ dàng để có được một suất nhà ở xã hội trong bối cảnh phân khúc này đang có phần chững lại, dự án được triển khai ít dần khi các ưu đãi dành cho người mua nhà, chủ đầu tư đã không còn được duy trì. Kết quả là nhiều người dân có nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn rất khó khăn khi tiếp cận phân khúc này.

Gian nan đường mua nhà

Trong vai một người tìm mua nhà tại dự án Khu nhà ở xã hội IEC (IEC Residences) của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Cơ điện IEC tại ô quy hoạch B3-2 thuộc phân khu đô thị S5, xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, chúng tôi được nhân viên một sàn bất động sản tiếp cận và mời chào đăng ký mua căn hộ. Nhân viên này cho biết, dự án IEC có 3 tòa với 1.170 căn hộ, số căn để bán là 933 căn, số căn cho thuê là 234 căn (chiếm 20% diện tích sàn nhà ở), giá bán gần 16 triệu đồng/m2 và sàn giao dịch của họ đã được chủ đầu tư ủy quyền phân phối một số lượng căn hộ tại dự án này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM:

Tháng 10/2019, Ngân hàng Chính sách xã hội phân bổ cho TPHCM 10 tỷ đồng tín dụng ưu đãi NOXH. Nguồn vốn phân bổ này quá ít, nếu NOXH có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn, mỗi cá nhân được vay 70% giá trị hợp đồng mua nhà, với mức vay 700 triệu đồng, thì cũng chỉ có 14 hộ gia đình được vay.

Với lí do vị trí của dự án tương đối đẹp, giá phải chăng, tiện ích đồng bộ và tốc độ triển khai nhanh, nhân viên của sàn bất động sản này khẳng định hiện nay các căn diện tích nhỏ (53m2 và 64m2) cũng như các căn 77m2 (3 phòng ngủ, căn góc) khách hàng sẽ không thể mua được vì đa phần dành cho “suất ngoại giao”, hoặc đã được bán hết trong đợt mở bán lần đầu tiên của dự án này, các căn còn lại (đa phần là 70m2) nếu muốn chắc 100% bốc thăm trúng nhà, khách hàng phải bỏ thêm từ 60-80 triệu đồng/căn tiền chênh, giá chênh cụ thể phụ thuộc vào vị trí của từng căn.

Tại một sàn giao dịch bất động sản khác, nhân viên ở đây khẳng định, hiện nay lượng hồ sơ đăng ký mua tại dự án IEC khá lớn, vì thế, việc bốc thăm để được quyền mua căn hộ là rất khó khăn, chưa kể có thể bốc trúng căn không đúng nguyện vọng về diện tích cũng như hướng nhà, số tầng. Trong khi đó, nếu chấp nhận mất tiền chênh, sàn bất động sản này thậm chí còn đảm bảo cho khách hàng được “combo” chọn căn, chọn tầng, chọn hướng, nghĩa là khi khách hàng đặt cọc đăng ký mua nhà qua sàn sẽ biết chính xác căn hộ mình được mua.

Theo nhân viên này, trong trường hợp bốc thăm không đúng với cam kết ban đầu, khách hàng sẽ được đền bù số tiền tương ứng tiền chênh. Mức tiền chênh mà nhân viên sàn giao dịch này đưa ra giao động từ 50 triệu đồng (cho căn 70m2 vị trí sát cầu thang máy, thường xuyên có người qua lại), cho đến 70 triệu đồng (cho căn 70m2 ở giữa) còn căn sát căn góc lên tới 150 triệu đồng.

Một số dự án NOXH đang mở bán tại Hà Nội:

Dự án Khu nhà ở xã hội tại ô đất quy hoạch K-1 phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm; Khu nhà ở xã hội Ecohome 3 tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm, quận Bắc Từ Liêm; Khu nhà ở xã hội, nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng thuộc khu tái định cư Đông Hội, xã Đông Hội, Đông Anh; Khu nhà ở Xã hội tại ô đất CT3, CT4 Khu đô thị mới Kim Chung, xã Kim Chung, huyện Đông Anh; Dự án Khu nhà ở xã hội IEC (IEC Residences) tại xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì; Nhà ở xã hội chung cư CT2A tại Dự án Khu nhà ở Thạch Bàn, phường Thạch Bàn, quận Long Biên; Dự án nhà ở xã hội tại lô đất HH-01 và tòa nhà số 4 thuộc lô đất HH-02 thuộc Khu chức năng đô thị Đại Mỗ (giai đoạn 1) tại phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm; dự án Tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long tại Thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức; Dự án Khu nhà ở cho người thu nhập thấp N07-1, N07-2 khu đô thị Sài Đồng; Khu nhà ở xã hội tại ô đất B8.NXH, phường Phúc Đồng, quận Long Biên...

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, hiện cả nước đã hoàn thành 248 dự án nhà ở xã hội với hơn 103.500 căn, tổng diện tích gần 5,2 triệu m2, mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là 12,5 triệu m2 nhà ở. Như vậy, có một thực tế là nhu cầu của người dân đối với phân khúc nhà ở xã hội rất lớn, nhưng do số lượng dự án nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu, dẫn đến người mua nhà muốn “chắc chân” mua được nhà thường chấp nhận mất tiền chênh “mua suất” để chắc chắn bốc thăm trúng nhà. Những khó khăn mà người dân gặp phải khi tìm mua nhà ở xã hội đến từ nhiều nguyên nhân. Theo phản ánh của nhiều người dân, để mua được nhà phù hợp với nhu cầu là rất khó, trước hết là do nguồn cung ít, đặc biệt là nguồn cung có vị trí tương đối thuận tiện, gần khu vực trung tâm, hạ tầng tiện ích đi cùng đồng bộ. Với những dự án này, lượng hồ sơ vượt gấp nhiều lần so với số lượng căn hộ của dự án. Thậm chí vị trí dự án chưa hẳn là đẹp, nhưng do nguồn cung ít nên số lượng hồ sơ đăng ký lớn dẫn đến khả năng mua được nhà của người dân cũng không có gì chắc chắn!

Mê trận

Anh N.V.T, một khách hàng ở Hà Đông nhớ lại, năm 2010, Hà Nội mở bán khu nhà ở xã hội đầu tiên là dự án CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông). Với mức giá gần 10 triệu đồng/m2, dự án chỉ có 328 căn nhưng có hơn 5.000 hồ sơ đăng ký. Sau khi kiểm tra, có gần 1.200 hồ sơ đủ điều kiện để được bốc thăm và gia đình anh may mắn nằm trong danh sách này. “Tỷ lệ “1 chọi 4” là rất cao, thực sự chỉ có may mắn mới có thể có nhà. Với chúng tôi, bốc thăm trúng nhà thời điểm đó không khác gì trúng số độc đắc. Tuy nhiên, gia đình tôi không may mắn nằm trong số đó. Phải mất tới 6 năm sau, chúng tôi mới chính thức mua được nhà tại một dự án nhà ở xã hội khác ở Hà Đông, kết thúc thời gian thuê nhà đằng đẵng”, anh N.V.T chia sẻ.

Đó là câu chuyện của 10 năm trước. Hiện tại, lượng dự án nhà ở xã hội đã nhiều hơn, tuy nhiên, nhu cầu tăng cao khiến nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu. Bên cạnh nguồn cung ít thì khả năng tài chính của người mua nhà, hoàn thiện thủ tục hồ sơ mất nhiều thời gian, không được hỗ trợ vốn vay lãi suất ưu đãi... là những khó khăn mà người mua nhà phải đối mặt. Chia sẻ về những khó khăn trong hành trình mua nhà với phóng viên, chị L.H.V cho biết, năm 2019 chị đăng ký mua nhà tại dự án Ecohome3. Do tài chính hạn hẹp nên chị chỉ mong muốn mua căn diện tích nhỏ 45m2. Tuy nhiên, do số lượng lớn hồ sơ đăng ký mua dự án nên để chắc chân mua được nhà và mua được căn diện tích nhỏ, chị buộc lòng chấp nhận mất phí chênh qua sàn khoản tiền 65 triệu đồng. Khó khăn chưa dừng lại ở đó, vì mua theo diện độc thân nên hồ sơ của chị không được ưu tiên và đã bị chủ đầu tư Capital House “out” từ đầu. Sau đó, chị phải chuyển sang mua căn hộ thuộc tòa nhà của chủ đầu tư thứ hai của dự án là Công ty Bắc 9.

Hiện nay, một trong những khó khăn lớn của người thu nhập thấp khi mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội là phải vay ngân hàng với lãi suất cao. Từ cuối năm 2016 đến nay, sau khi gói 30 nghìn tỷ đồng vốn vay ưu đãi kết thúc, việc tiếp cận vốn vay ưu đãi là vô cùng khó khăn. “Tôi đã tìm hiểu để làm thủ tục vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8%/năm, nhưng thủ tục rất phức tạp, lằng nhằng, do phải xác minh qua địa phương với nhiều cấp. Bên cạnh đó, do nguồn vốn hạn chế, ngân hàng cũng chỉ cho vay từ 100-200 triệu đồng, trong khi tôi cần vay 500 triệu đồng. Do đó, tôi đành chấp nhận vay Ngân hàng BIDV với lãi suất 8,8%/năm trong 2 năm đầu, các năm sau cộng thêm 3,5%”, chị L.H.V cho biết.

May mắn hơn một chút, chị N.Q.N, cư dân mua nhà tại dự án nhà ở xã hội Hope Residence (Long Biên, Hà Nội) cho biết, gia đình chị đăng ký mua nhà tại dự án này với giá hơn 16 triệu đồng/m2. Do số lượng hồ sơ đăng ký và số lượng căn mở bán tương đương nhau nên chị không phải mất tiền chênh, nhưng lãi suất vay mua nhà theo mức của nhà thương mại là 7,5% trong hai năm đầu, các năm sau sẽ là lãi suất thả nổi (thường ở mức trung bình của lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng với biên độ 3-4%).

Chưa kể, thực tế còn có việc người dân đóng tiền rồi nhưng dự án chậm tiến độ, khiến người dân không nhận được nhà đúng thời gian. Như dự án nhà ở xã hội The Bright (xã Kim Chung, Hoài Đức, Hà Nội), theo cam kết, căn hộ sẽ được bàn giao cho khách hàng vào tháng 12/2017, tuy nhiên, dự án đã không bàn giao nhà đúng cam kết khiến cuộc sống, sinh hoạt người mua nhà gặp rất nhiều khó khăn. Tới giữa năm 2019, dự án này mới bàn giao nhà cho khách hàng trong điều kiện cơ sở hạ tầng, phòng cháy chữa cháy... chưa hoàn thiện, công trình vẫn đang dở dang.

Đối với người mua nhà, theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp khi mua nhà ở xã hội phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở. Thực tế, người mua nhà gặp nhiều khó khăn khi xin xác nhận nội dung này vì cơ quan, tổ chức nơi người mua nhà đang làm việc không thể nắm được hoặc không muốn xác nhận về thực trạng nhà ở của nhân viên. Đề nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi hoặc hướng dẫn cụ thể về điểm này theo hướng người mua nhà chỉ cần xin xác nhận của UBND xã, phường nơi cư trú về thực trạng nhà ở vì đây mới là nơi quản lý thực trạng nhà ở của người dân.

(Trích kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam).

Hoài Anh