Không hạn chế quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư 22 được nhận định là sẽ có những tác động tích cực đến hoạt động ngân hàng. Ảnh: ST

Theo NHNN, Thông tư 41 được xây dựng trên cơ sở tham khảo chuẩn mực vốn Basel II được ban hành bởi Ủy ban Basel. Trong đó, Thông tư hướng dẫn về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản của ngân hàng, bao gồm cả các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà.

Thông tư 22 sửa đổi Thông tư 41 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, với nhiều nội dung mới. Trong đó có điểm a, khoản 1 Điều 1 về "khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà".

Nhưng theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), một số quy định của Thông tư 22 có thể gây hậu quả tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài. HoREA cho rằng, quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 1 như trên sẽ không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Trước ý kiến này, NHNN đã có thông tin lý giải cho biết, Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung quy định về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Nghĩa là, tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ bảo đảm hệ số rủi ro 150%.

NHNN cũng nêu, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác.

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10, Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10, Điều 9 Thông tư 41.

“Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư 2020, Luật Các tổ chức tín dụng 2024)”, NHNN khẳng định.

Nói thêm về vấn đề này, các chuyên gia cũng bày tỏ đồng tình. Theo chuyên gia về pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, Thông tư 41 và Thông tư 22 của NHNN chỉ hướng đến việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng.

Hơn nữa, quy định tại Thông tư 22 có điều khoản về việc khoản vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định. Do đó, nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà thì thực hiện theo quy định về Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản, không thực hiện theo quy định về Khoản cho vay thế chấp nhà.

Tương tự, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cũng đánh giá, Thông tư 22 sửa đổi theo hướng mở hơn chứ không phải thắt chặt, nên một số ý kiến quan ngại hiện nay là đang nhầm từ hệ số rủi ro sang điều kiện cho vay mua nhà.