Cơ chế định giá đất: Cần khách quan, không vụ lợi

	Sửa Luật Đất đai để gỡ vướng về tài sản bảo đảm, tăng khả năng tiếp cận vốn
	Tạo hành lang pháp lý sử dụng đất đai hiệu quả
	Gỡ nút thắt về chuyển nhượng, giao đất và cho thuê đất

Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là nhu cầu rất cần thiết. Ảnh minh họa: H.Dịu

Giá đất không được mang tính chủ quan

Ngày 3/11, tiếp tục Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV, các đại biểu Quốc hội thảo luận ở tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, các đại biểu Quốc hội tán thành việc nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhưng đây là nhiệm vụ khó khăn do dự án Luật phức tạp, phạm vi tác động rộng, được xã hội rất quan tâm.

Góp ý cho dự thảo Luật liên quan đến định giá đất, đại biểu Trần Công Phàn (đoàn Bình Dương) cho rằng, vấn đề về giá đất cần quy định chặt chẽ trong luật khi thay đổi quyền sử dụng đất. Bởi nhiều trường hợp lúc này giá đất chỉ 1 triệu đồng, nhưng khi thay đổi mục đích sử dụng đất, lại tăng vọt. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ mức giá sát với thị trường, nếu không có định hướng về giá thì xác định giá đất rất khó.

Cũng về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long (đại biểu đoàn Kiên Giang) phân tích, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý, trong khi giá đất định theo giá thị trường nhưng lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố như văn hoá, truyền thống, đôi khi cả yếu tâm linh, nên định giá theo cơ chế thị trường là không dễ dàng. Nên ông Long cho rằng, nếu chúng ta làm khách quan, vô tư, vì cái chung và không có yếu tố vụ lợi thì sẽ định được giá đất.

Tại phiên thảo luận tổ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, trước đây, đất không qua đấu thầu, đấu giá, chủ yếu là giao đất và định giá theo khung, theo bảng… là bất cập lớn. Việc tính toán thu thuế trên hợp đồng làm cho người dân không bao giờ khai thật giá trị mua bán thật. Vì vậy, phương pháp được lựa chọn là phương pháp định giá theo "vùng giá trị, xác định thửa đất chuẩn".

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng nhấn mạnh, điều quan trọng nhất là giá đất không được mang tính chủ quan và mọi phương pháp làm phải có thống kê, toán học, độc lập với những người định giá, ngoài ra vẫn cần có hội đồng, cơ quan tư vấn. Giá phổ quát trên thị trường không phải là giá do ý chí chủ quan, mà là toàn bộ hệ thống thu thập được trên các thửa đất chuẩn và ở các vùng giá trị được xác định.

Cơ chế quản lý đất đai cần chặt chẽ hơn

Về vấn đề kiểm soát doanh nghiệp đầu tư bất động sản, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Hồng Hạnh (đoàn TPHCM) nêu thực tế việc huy động vốn từ khách hàng, có những trường hợp huy động vốn qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn... gây sự bất lợi cho người mua. Nhiều dự án do quá trình không rõ ràng minh bạch trong huy động vốn, quá trình chuyển nhượng căn hộ, nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đại biểu Hạnh đề nghị cần kiểm tra, kiểm soát điều kiện huy động vốn.

Cũng về vấn đề này, ông Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) cho rằng, nhiều doanh nghiệp giàu lên từ đất. Nếu bất động sản trở thành kênh có giá trị nhất, đầu tư sinh lời lớn nhất, tất cả mọi thứ sẽ tập trung vào bất động sản. Đại biểu cũng nêu thực tế, nhiều doanh nghiệp hiện nay tạo hệ sinh thái thành lập hàng chục, hàng trăm doanh nghiệp để đầu tư vào bất động sản, qua mặt ngân hàng và cơ quan quản lý về mục tiêu sử dụng vốn, vòng vèo giữa các doanh nghiệp với nhau, ký kết hợp đồng về thương mại dịch vụ nhưng đầu cơ vào bất động sản. Do đó, cơ chế quản lý đất đai và chuyển đổi đất đai cần chặt chẽ, cụ thể hơn.

Liên quan tới sự chồng chéo giữa các luật, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) nêu rõ, Chính phủ đã chỉ ra có 22 luật xung đột với Luật Đất đai. Tuy nhiên, vấn đề xử lý sự chồng chéo vẫn chưa thống nhất trong quan điểm. Theo đại biểu, Luật Đất đai là luật gốc bởi có ảnh hưởng đến các điều chỉnh quy hoạch sau này. Do đó, các luật khác có thể linh hoạt để điều chỉnh theo quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và quy định trong Luật Đất đai để đảm bảo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và an ninh - quốc phòng.

Liên quan đến tài chính đất đai, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ nêu rõ, nói đến tài chính là nói đến mối quan hệ thu chi, tuy nhiên, trong dự thảo luật chủ yếu quy định các khoản thu, các khoản hình thành từ quỹ đất, nguồn đất còn các khoản chi phân bổ thì chưa quy định rõ.

Đại biểu cho rằng, điều tiết nguồn thu từ đất đai cũng phải dựa trên nguyên tắc các khoản chi nào, điều tiết nào được phân bổ, không thể giao khoán toàn bộ khoản điều tiết này theo văn bản khác mà trong đó luật thì không nói rõ. Do đó cần phải quy định về nguyên tắc và các khoản thu chi này để đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng trong luật.