Bao giờ thị trường bất động sản phục hồi?

Chuyên gia Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM):

Chuyên gia Trần Kim Chung.

3 kịch bản thị trường

Thị trường BĐS các tháng cuối năm 2023 và năm 2024 sẽ vận hành theo 3 kịch bản truyền thống. Một là kịch bản tự nhiên, ngoại suy tiệm tiến: thị trường sẽ tiếp tục đi ngang đến khi hệ thống luật mới được thông qua có hiệu lực (tháng 5 – 6/2024) và sẽ điều chỉnh đi lên nhưng không mạnh. Kịch bản này là dễ xảy ra nhất. Hai là kịch bản tích cực: thị trường cuối năm sẽ vượt qua điểm yên ngựa và đi lên ngay trong năm 2023. Kích bản này ít khả năng xảy ra, những vẫn có thể xảy ra nếu có những yếu tố tích cực mang tính đột phá xuất hiện. Ba là, kịch bản tiêu cực, thị trường tiếp tục diễn biến không thuận, lâm vào tình trạng khó khăn. Kịch bản này khả năng xảy ra ngang bằng với kịch bản tích cực. Tuy nhiên, nếu có bất cứ biến động kinh tế xã hội hoặc kinh tế quốc tế diễn ra những bất lợi mang tính tiêu cực.

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam:

TS. Lê Xuân Sang.

Một số phân khúc thị trường đang có xu hướng tốt lên

Đến thời điểm hiện tại, hình thái một số phân khúc thị trường tại một số vùng, địa phương đang có xu hướng tốt lên, tâm lý “chim sợ cành cong”, hành vi nghe ngóng, chờ đợi đã ít đi đáng kể. Thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa thể phục hồi như thời điểm cuối năm 2021 hay đầu năm 2022, nhưng ít nhất nó đỡ hơn rất nhiều so với cuối năm 2022. Và thời gian tới sẽ là lúc BĐS tiếp tục phục hồi, nhất là khi những rào cản pháp lý dần được gỡ bỏ, một số quy định thắt chặt trước kia nay tạm thời chưa áp dụng, trong khi nguồn vốn giá rẻ ngày càng nhiều và kết cấu hạ tầng tiếp tục được cải thiện với tâm lý đầu tư đã đỡ bị “ức chế” so với những tháng đầu năm 2023 và quý cuối 2022.

Thị trường bất động sản chưa có nhiều chuyển biến rõ nét

TS. Nguyễn Minh Thảo.

Trao đổi với Tạp chí Hải quan về giải pháp phục hồi thị trường BĐS, TS. Nguyễn Minh Thảo, Trưởng ban Nghiên cứu môi trường kinh doanh và Năng lực cạnh tranh (Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương) cho rằng cần rà soát toàn bộ bất cập pháp lý, tạo cơ hội để DN BĐS đầu tư kinh doanh thuận lợi.

Bà đánh giá như thế nào về tác động chính sách đối với sự phục hồi của thị trường và DN BĐS cho đến thời điểm này?

Trong hơn nửa năm qua, Chính phủ liên tiếp có những chỉ đạo điều hành dành riêng cho lĩnh vực BĐS nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN. Ngoài ra, với mục tiêu gia tăng mức độ thẩm thấu của chính sách, thời gian qua Chính phủ đã chỉ đạo rà soát hệ thống văn bản pháp lý để nhận diện cụ thể những bất cập của thể chế, xem xét các vấn đề đang khó khăn ở đâu, cản trở đến quá trình đầu tư phát triển dự án BĐS như thế nào, qua đó xác định giải pháp và có kế hoạch sửa đổi. Tuy nhiên, đánh giá khách quan thì mức độ thẩm thấu của chính sách vẫn còn yếu, giữa văn bản và hành động thực tiễn chưa có sự song hành với nhau nên thị trường BĐS nói chung và các DN nói riêng vẫn chưa thoát khỏi khó khăn. Đơn cử, với việc hạ lãi suất, dù lãi vay đã được giảm dần và gần tiệm cận thời điểm giữa năm 2022, nhưng DN vẫn khó tiếp cận vốn tín dụng, khả năng hấp thụ vốn của DN thấp. Hay như việc quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp thiếu ổn định, thiếu nhất quán khiến các bên đều ngần ngại quay lại thị trường; điều đó càng làm trầm trọng thêm những khó khăn đối với DN BĐS. Có thể nói, thị trường cũng như các DN BĐS vẫn chưa có nhiều chuyển biến rõ nét, các khó khăn vẫn còn hiện hữu.

Theo bà, đâu là nguyên nhân chính dẫn tới sự thẩm thấu của chính sách còn hạn chế và cần giải pháp gì để tháo gỡ?

Pháp lý thiếu rõ ràng, không thống nhất là “gốc rễ” của việc thực thi chính sách kém hiệu quả. Một nguyên nhân khác nữa dẫn đến việc thực thi chính sách kém hiệu quả là do năng lực cán bộ ở một số nơi còn hạn chế, và gần đây có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm. Tuy nhiên, thực tế “sợ sai, sợ trách nhiệm” cũng xuất phát từ chính nguyên nhân do hệ thống văn bản pháp lý chưa rõ ràng, mâu thuẫn, khác biệt, có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau. Trong nhiều trường hợp, cán bộ đánh giá dự án A hay dự án B là tốt nhưng với hệ thống pháp lý mâu thuẫn, khác biệt khiến họ không sẵn sàng hỗ trợ DN bởi tâm lý “không làm sẽ không sai”. Thậm chí, có cán bộ phản ánh “hệ thống pháp lý như đánh đố, càng sửa càng gây khó”. Ngoài ra, việc thanh tra, kiểm tra và quy trách nhiệm quá mức làm tăng thêm những lo ngại về rủi ro trong hoạt động thực thi. Rủi ro từ bất cập của hệ thống pháp luật có thể dẫn tới làm bào mòn động lực làm việc và năng lực của cán bộ.

Do đó, giải pháp đầu tiên cần thực hiện để nâng cao hiệu quả thực thi chính sách là pháp lý phải cụ thể, rõ ràng, tạo cách hiểu thống nhất. Thứ hai, để giải tỏa tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của đa phần cán bộ thực thi hiện nay, cần có biện pháp, cơ chế bảo vệ cán bộ khi họ thực thi trách nhiệm công vụ vì lợi ích chung, vì hiệu quả kinh tế của dự án và của xã hội. Thứ ba, cần sự nỗ lực phối hợp từ đa phía, đa lĩnh vực để gia tăng mức độ thẩm thấu của chính sách. Nếu khơi thông điểm nghẽn này nhưng điểm nghẽn khác không thông thì vô hình trung, điểm khơi thông đó không đem lại hiệu quả. Thứ tư, cần tăng cường giám sát công tác thực thi bởi thực tế vẫn có nhiều trường hợp văn bản pháp lý rõ ràng nhưng cán bộ cố tình gây khó. Vì vậy, để ngành BĐS nói riêng và các ngành khác nói chung tháo gỡ được khó khăn thì phải có các giải pháp đồng bộ, từ cải cách quy định pháp luật đến tổ chức thực thi; và được các bên liên quan phối hợp chặt chẽ thực hiện.

Bà có khuyến nghị gì về các giải pháp tháo gỡ những điểm nghẽn lớn khác trên thị trường BĐS hiện nay?

Với những khó khăn về nguồn vốn, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo hỗ trợ thị trường BĐS tháo gỡ các ách tắc về cơ chế pháp lý, nguồn vốn cho các DN. Tuy nhiên, cần phải có sự phối hợp hơn nữa giữa các bộ, ban ngành trong thực thi chính sách. Với điểm nghẽn về vốn, bên cạnh khơi thông vốn tín dụng ngân hàng thì những nút thắt về thị trường trái phiếu DN phải được chú trọng tháo gỡ bởi đây mới là kênh huy động nguồn vốn lớn và dài hạn, đúng với đặc thù của ngành BĐS. Theo đó, đảm bảo phân loại rủi ro và công khai, minh bạch thông tin về các khoản đầu tư trái phiếu DN dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước là giải pháp cần thiết.

Với điểm nghẽn về pháp lý, bên cạnh hoàn thiện các luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, cũng cần có các giải pháp trước mắt về tháo gỡ thủ tục đầu tư. Hiện nay, để thực hiện đầu tư một dự án BĐS DN phải trải qua rất nhiều bước, mất rất nhiều thời gian. Nhìn vào “rừng thủ tục” như vậy, nhà đầu tư sẽ rất e ngại, thận trọng. Như tôi đã đề cập ở trên, trong khoảng 1 năm trở lại đây, cơ quan thực thi xuất hiện tâm lý lo ngại khi không dám thực hiện các thủ tục nếu không được quy định đồng bộ giữa các luật. Điều này đã tạo ra sự tắc nghẽn trong hoạt động đầu tư, nhất là các thủ tục liên quan đến dự án BĐS. Với bối cảnh như vậy, hoàn thiện hệ thống pháp lý để đảm bảo tính thống nhất, minh bạch và thúc đẩy đầu tư, kinh doanh là giải pháp gốc rễ. Trong quá trình chờ sửa đổi văn bản pháp luật, có thể thực hiện giải pháp khơi thông cơ chế thực thi theo hướng cho phép cán bộ giải quyết thủ tục hành chính tuân thủ theo luật này (có thể không đúng với luật khác) mà không bị quy trách nhiệm.

Với lĩnh vực đặc thù như BĐS, theo bà, môi trường đầu tư kinh doanh cần phải có cải cách như thế nào?

Ở Việt Nam hiện nay đang có một thực tế là mỗi bộ, ngành sẽ có những cách thức quản lý riêng đối với lĩnh vực của mình mà không có sự phối hợp để tạo ra sự thống nhất. Đây được gọi là tính cát cứ trong quản lý nhà nước, gây ra không ít khó khăn cho DN trong việc thực hiện các thủ tục. Cải cách môi trường kinh doanh luôn là yếu tố quan trọng trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và của nền kinh tế. Cải cách môi trường kinh doanh không phải là cải cách cần nguồn lực tài chính như tài khóa hay tiền tệ nhưng kết quả có tính dài hạn và bền vững. Môi trường kinh doanh (bao gồm hệ thống pháp lý và thực thi) là một trong những yếu tố then chốt để các nhà đầu tư quyết định có tham gia hay không. Với lĩnh vực BĐS, cải cách môi trường kinh doanh với việc rà soát, sửa đổi để tạo hành lang pháp lý thống nhất, thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh sẽ lấy lại động lực và củng cố niềm tin cho các DN; từ đó khôi phục thị trường này và tiếp đó tác động tích cực tới các lĩnh vực, ngành nghề khác.

Tất nhiên, mọi nỗ lực không thể chỉ từ một phía, bên cạnh sự đồng hành hỗ trợ của Chính phủ, sự hợp tác của các cơ quan nhà nước để đem lại một môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn thì bản thân nội tại của DN cũng cần được cải thiện hơn. Đó là cải thiện về năng lực, chất lượng sản phẩm, dịch vụ kinh doanh,… bởi thương trường là chiến trường, cạnh tranh phải dựa trên chính năng lực của mình thì mới bền lâu.

Trân trọng cảm ơn bà!

Thu Hiền (thực hiện)