Vướng mắc pháp lý chiếm 70 đến 80% khó khăn của các dự án bất động sản

Quang cảnh buổi tọa đàm.

Đó là thông tin được các chuyên gia đề cập tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” do Báo Người Lao động tổ chức ngày 9/11. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở.

Cụ thể, vướng mắc lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật tại các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Cùng với đó, vướng mắc về tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào một số nguồn vốn khác như: vốn từ thị trường chứng khoán, vốn từ trái phiếu, nhưng từ quý 3/2022 vốn trái phiếu đã bị tắc và đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Ngoài ra, hiện doanh nghiệp cũng gặp vướng mắc quan trọng lớn khác, đó là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò “bà đỡ”, là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được. Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng ban đầu chưa thông thì vướng này cũng tắc.

Chia sẻ từ thực tế doanh nghiệp, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho biết, suốt một năm qua, không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp khác cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Gần như mỗi lần đi kiến nghị, chúng tôi đặt câu “cầu khẩn” lên đầu rồi sau đó mới liệt kê những khó khăn vì nó ảnh hưởng rất nhiều đến sự sống còn của doanh nghiệp.

Cụ thể nhất là dự án ở một địa phương thuộc vùng Đông Nam Bộ đang vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến một khâu cập nhật biến động đất đai. Dự án Tập đoàn Đất Xanh mua từ năm 2019, đến 2020 thì quy định pháp luật liên quan có hiệu lực. Doanh nghiệp đã triển khai đầy đủ thủ tục từ giấy phép chủ trương đầu tư, đến khi có đất ở lại vướng tiếp thủ tục đăng ký cập nhật biến động đất. “Cứ thế, chúng tôi phải loay hoay 1-2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao. Điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp”, ông Bùi Ngọc Đức cho biết thêm.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cho biết, vướng mắc pháp lý hiện chiếm khoảng 80% khó khăn của các doanh nghiệp. Dù bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua, nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản doanh nghiệp không tính được.

Theo ông Sơn, thông thường doanh nghiệp phát triển một dự án cần khoảng 30% vốn tự có, 30% vốn huy động từ khách hàng và 40% là vốn vay. Nếu sử dụng 40% vốn vay ngân hàng trong khi dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo, sẽ gây thiệt hại rất lớn. Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm kẹt dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30%. Đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp. Như vậy, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% vốn huy động của khách hàng.