Tìm giải pháp đột phá phát triển nhà ở xã hội

Quang cảnh hội thảo. Ảnh: T.D

Nhu cầu cấp bách

Theo ssố liệu báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2022 cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) cho công nhân, người thu nhập thấp hiện nay rất lớn. Cụ thể, trong giai đoạn 2021-2030, nhu cầu NƠXH là khoảng 2,6 triệu căn hộ. Trong đó, từ năm 2021-2025 là khoảng 1,3 triệu căn. Song việc phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân đến nay đạt kết quả rất thấp so với mục tiêu đề ra. Cụ thể, hiện mới đạt 5,2 triệu m2/12,5 triệu m2, tương đương khoảng 41,6% của “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 30/11/2011.

Chia sẻ tại hội thảo, anh Nguyễn Trọng Nhân, Văn phòng Khu Công nghiệp Đông Nam (huyện Củ Chi, TPHCM) cho biết, anh sinh sống và làm việc tại thành phố đã 22 năm, thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng. Với mức lương này, việc mua nhà ở thành phố với anh thật xa vời. Theo anh Nhân, nguồn cung của nhà ở xã hội rất ít so với nhà ở thương mại. Trong khi đó, thông tin tiếp cận đến nhà ở xã hội còn hạn chế. Bản thân người mua khi tiếp cận được đã phải qua trung gian, chưa có giấy tờ, giá cả cao hơn…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, hiện có nhiều điểm nghẽn trong câu chuyện về nhà ở xã hội, trong đó điểm nghẽn về xác định đối tượng nhà ở xã hội… Đó là câu chuyện chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân là không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhưng thực tế rất nhiều người đóng thuế thu nhập cá nhân không đồng nghĩa với việc họ có thu nhập cao, có khả năng mua nhà ở thương mại.

Trong khi đó, theo ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM, hiện có nhiều vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM. Lĩnh vực này cũng chịu tác động của 6 đạo luật nhưng các thông tư, hướng dẫn chi tiết lại không có nên ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án nhà ở xã hội. Một thực tế hiện nay là dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải làm thủ tục tính toán này xong mới được miễn. Ngoài ra, còn phải kiểm tra đối tượng được mua nhà ở xã hội, thẩm định giá bán. Những việc này kéo dài thời gian làm thủ tục, không hấp dẫn nhà đầu tư. Ngoài ra, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cũng hạn chế, gói tín dụng thời gian qua không đủ để nhà đầu tư kéo giá thành xuống.

Nhu cầu về nhà ở xã hội cho người lao động là rất lớn.

Là doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành đã chia sẻ nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Vướng đầu tiên là câu chuyện điều chỉnh quy hoạch, mất rất nhiều thời gian ở khâu này. Hay như câu chuyện về vốn, ông Nghĩa cho hay nghe nhiều, nhiều lắm về gói vay ưu đãi này, ưu đãi kia nhưng toàn nghe trên báo, trên ti vi chứ chưa thấy đâu. Trong khi đó, lãi suất cho vay xây dựng nhà ở xã hội là 14%, gần đây giảm còn 12%. Mức lãi vay như vậy là quá cao, không phù hợp với nhà ở xã hội.

Sẽ đơn giản hóa nhiều thủ tục đầu tư

Ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu đột phá phải bắt đầu từ ý tưởng, hiện Bộ Chính trị, Quốc hội đã có ý tưởng thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội. Nhưng thực tế, Thủ tướng và Phó Thủ tướng mời 10 doanh nghiệp thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội, có Vingroup, Sungroup, Novaland, Nam Long… Trong đó, TPHCM dự kiến 43.000 căn, Bình Dương 42.000 căn, Đồng Nai 10.000 căn. Với TPHCM có 10 triệu dân như thế có quá ít quá không. 3 địa phương này phải xem lại, tăng lên nhiều lần.

Về vốn, công nhân, người lao động không thể mua được nhà với lãi suất 9%-10%, lãi suất này chỉ phục vụ cho chủ đầu tư xây nhà. Ngân hàng cho vay lãi suất 4,8%-5%, công nhân, người lao động mới mua được nhà, không thì chỉ là thuê. Nhiều người chưa tiếp cận xin trả lại nhà vì không chịu nổi với lãi suất thương mại. Cho nên, phải có gói cho vay đối với người chưa tiếp cận nhà ở xã hội. Họ phải được ưu tiên mới giữ được nhà. Chính phủ, ngân hàng, địa phương phải có chính sách cho vay vốn ưu đãi. Đây là vấn đề vướng mắc nhất, cần phải được giải quyết.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đồng ý với ý kiến của các chuyên gia đã trao đổi về khó khăn, vướng mắc khi phát triển nhà ở xã hội. Ông cho rằng, các nguyên nhân chính ảnh hưởng phát triển nhà ở xã hội hiện nay là: cơ chế chính sách; quỹ đất; nguồn vốn; trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua, thuê mua và vấn đề thanh tra, kiểm tra...

Đối với nguồn vốn, ông Hưng thừa nhận, trong thời gian qua có hành lang pháp lý để đảm bảo nguồn vốn, người dân, doanh nghiệp được tiếp cận nhưng trong quá trình thực hiện thì không cân đối đủ để cho chủ đầu tư, người dân vay. Sau khi kết thúc gói 30.000 tỷ đồng, nguồn vốn cũng có hạn chế, chỉ có ngân hàng chính sách xã hội được bố trí nhưng cũng thấp hơn so với nhu cầu.

Về cơ chế chính sách, nguồn vốn thủ tục đầu tư, nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua vào kỳ họp tháng 10 thì sẽ trình nghị quyết thí điểm về phát triển nhà cho công nhân, có hiệu lực sớm hơn luật nhà ở. Đối với đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã giải trình Chính phủ và dự kiến ban hành ngay trong tháng 3 để có có sở thực hiện. Ngoài ra, gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ sớm triển khai để tăng nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, ông Hưng cho biết.