Tìm dòng vốn dài hạn, ổn định cho phát triển bất động sản

	Các “ông lớn” bất động sản kiến nghị được cơ cấu nợ, giảm lãi suất cho vay
	Ngân hàng Nhà nước không siết tín dụng bất động sản, năm 2022 tăng hơn 24%
	Dư nợ tín dụng bất động sản vẫn theo chiều hướng tăng

Techcombank có tỷ trọng dư nợ lĩnh vực bất động sản trên tổng dư nợ cao nhất hệ thống.

Cho vay BĐS chiếm tỷ trọng cao

Theo số liệu từ NHNN, kể từ năm 2017 tới hết năm 2019 (thời điểm trước Covid-19), tín dụng lĩnh vực BĐS tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (từ 13-14%) và giữ tỷ trọng từ 18-19% tổng dư nợ tín dụng. Năm 2020 và 2021, dưới tác động của dịch Covid-19, dư nợ tín dụng BĐS vẫn có sự tăng trưởng nhưng ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng vẫn là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ - cao nhất trong 5 năm qua.

Tuy vậy, NHNN cho biết, dư nợ tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 68% và dư nợ hoạt động kinh doanh BĐS chiếm 32% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình về nhà ở.

Với các ngân hàng thương mại, dư nợ cho vay BĐS vẫn tăng trưởng, thậm chí tại một số ngân hàng, dự nợ cho lĩnh vực này luôn chiếm tỷ lệ cao.

Một trong những ngân hàng cho vay BĐS lớn phải kể đến Techcombank. Theo báo cáo tài chính năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực kinh doanh BĐS tính đến cuối năm 2022 đạt gần 109.000 tỷ đồng, tăng 13,5% so với cuối năm 2021, chiếm gần 26% tổng dư nợ - cao nhất trong các ngành cho vay.

Báo cáo tài chính của ngân hàng này không đưa ra dư nợ cho vay BĐS cá nhân, nhưng trong hội nghị về tín dụng BĐS mới đây, lãnh đạo Techcombank cho biết, con số này là 190.000 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm 2021. Ngân hàng đang hỗ trợ cho khoảng 46.000 khách hàng mua nhà, với dư nợ bình quân mỗi khách hàng hơn 4 tỷ đồng.

Còn theo lãnh đạo BIDV, đến hết năm 2022, dư nợ cho vay BĐS là 275.000 tỷ đồng, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng. BIDV cũng tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân với 217.000 tỷ đồng. Tại Vietcombank, trong năm qua, dư nợ BĐS tại ngân hàng này chiếm trên 20%, tăng trưởng 17%; trong đó, dư nợ cho vay BĐS đối với cá nhân chiếm khoảng 90% tổng dư nợ BĐS, 10% là doanh nghiệp BĐS, tập trung vào các doanh nghiệp phát triển BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất. VietinBank cũng dành hơn 21% tổng dư nợ cho lĩnh vực BĐS trong năm 2022.

Theo báo cáo tài chính, VPBank có dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS chiếm hơn 15,4% tổng dư nợ, đạt gần 67.600 tỷ đồng tính đến cuối năm 2022, tăng 58% so với năm trước. Dư nợ cho vay nhận để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở đạt gần 83.000 tỷ đồng, chiếm gần 19% tổng dư nợ, tăng 52,5% so với năm trước.

Tại SHB, dư nợ cho hoạt động kinh doanh BĐS là gần 31.500 tỷ đồng, chiếm 6,75% tổng dư nợ, tăng 28,7% so với năm trước; tại MB, con số này là gần 21.360 tỷ đồng, chiếm 4,64% tổng dư nợ, tăng mạnh 69% so với năm 2021...

Tuy nhiên, theo khảo sát báo cáo tài chính, nhiều ngân hàng không hạch toán chi tiết khoản mục cho vay ngành BĐS trong báo cáo tài chính quý 4/2022 chưa kiểm toán.

Cần nguồn vốn dài hạn có tính ổn định

Có thể thấy, nhìn chung, các ngân hàng đều có sự tăng trưởng về tín dụng BĐS. Dù theo NHNN, nguồn vốn vào lĩnh vực này đã góp phần tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, giúp cải thiện được chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống... nhưng tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng nhích dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%).

Theo các chuyên gia, nguồn vốn cho BĐS đang nghiêng nhiều về phía các ngân hàng do việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn, nên chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường.

Để giải quyết vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng không nên hạ thấp những chuẩn mực về tín dụng cho vay BĐS, mà các doanh nghiệp phải tự tái cơ cấu hệ thống tài chính để đảm bảo dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính… Đặc biệt, TS. Hiếu nhấn mạnh đến việc quản lý, hạn chế hành động cho vay “sân sau”, sử dụng vốn qua phát hành trái phiếu để đầu tư vào các dự án rủi ro… bởi nếu không thì đổ bao nhiêu cho tín dụng BĐS cũng dẫn đến nguy cơ rủi ro.

Ngoài ra, ngân hàng và doanh nghiệp đều kiến nghị cần tháo gỡ dòng tiền cho bất động sản bằng việc nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp, sớm tháo gỡ vướng mắc hàng về thủ tục pháp lý với bất động sản…

Nhưng theo các chuyên gia, sự hỗ trợ khả thi nhất lúc này là giảm mặt bằng lãi suất, vì các đề xuất của doanh nghiệp BĐS như giảm hệ số rủi ro với BĐS, tăng tỷ lệ cho vay, cơ cấu lại nợ… sẽ khó thực hiện do vấn đề đảm bảo an toàn hệ thống. Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, quá trình khôi phục thị trường BĐS sẽ là quá trình sàng lọc rất “đau đớn”, nên nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào các doanh nghiệp minh bạch, quản trị tốt.