Tìm “cửa sáng” cho thị trường bất động sản

Cơ cấu nguồn vốn trên thị trường bất động sản còn bất hợp lý

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, trở lại. Ảnh: T.D

Hơn 100 dự án bị “đắp chiếu”

Ngày 8/11, tại TPHCM, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái và lãnh đạo Bộ Xây dựng có cuộc họp với nhiều doanh nghiệp bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường.

Báo cáo của Bộ Xây dựng về những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản cho thấy hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã dần phục hồi so với thời điểm năm 2021. Tuy nhiên, trong 9 tháng năm 2022 hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn gặp nhiều trở ngại.

Cụ thể, với việc kiểm soát chặt chẽ của thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án. Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến cho phí của doanh nghiệp tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Đáng ngại hơn cả, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO)…

Tại TPHCM, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, hiện trên địa bàn có hơn 100 dự án bất động sản "đắp chiếu" do vướng mắc về pháp lý, đang cần các cơ quan có thẩm quyền tháo gỡ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện các dự án bất động sản bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan. Trong đó có một nguyên nhân chủ yếu là do vướng mắc, bất cập của một số quy định của một số văn bản luật, văn bản dưới luật chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông, chưa sát thực tiễn đã và đang làm hạn chế sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn", phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng… tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, việc bán dự án với giá hời tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài "thôn tính", làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa vốn đang "thống lĩnh" thị trường.

Xoay xở vượt khó

Trước tình hình trên, mới đây, đại diện cho doanh nghiệp bất động sản, HoREA đã có công văn gửi đến Thủ tướng Chính phủ kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững như: xem xét "có kết luận dứt điểm" các dự án đang bị dừng triển khai do vướng mắc về pháp lý. Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng để tăng thanh khoản. Bộ Tài chính, Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" được đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ…

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, trước những thách thức của thị trường bất động sản đang gặp phải trong trong năm 2022 và dự báo tiếp tục khó khăn trong năm 2023, ngoài các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, các bộ, ban ngành doanh nghiệp bất động sản cũng cần cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ suất; chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Đặc biệt, phục hồi xanh, tăng trưởng xanh bởi bất động sản xanh đang là xu thế. Ngoài ra, doanh nghiệp cần chủ động chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro… là tất yếu.

Mặt khác, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng cao, room tín dụng ở mức thấp, áp lực đáo hạn trái phiếu, các chủ đầu tư tích cực xây dựng phương án thích ứng lâu dài, nhằm kích cầu thị trường.

Cụ thể, dự án Aqua City - đại đô thị sinh thái thông minh phía đông TPHCM của Tập đoàn Novaland, chủ đầu tư đã đưa ra mức ưu đãi hấp dẫn như tặng gói nội thất 1,5 tỷ đồng; cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà hoặc cam kết mua lại 6-10%/năm, ưu đãi đặc biệt cho lịch thanh toán nhanh lên đến hơn 20%.

Hay như chủ đầu tư Hưng Thịnh vừa công bố chính sách chiết khấu “khủng” cho dự án Moonlight Avenue (thành phố Thủ Đức). Theo đó, người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98% được chiết khấu 40% giá trị căn hộ…