Thông qua nhiều quy định mới quan trọng tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Quốc hội

Tại phiên thảo luận hồi cuối tháng 10, dự thảo Luật đã được các đại biểu Quốc hội thảo luận. Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 83 điều (tăng 1 điều so với dự thảo Luật trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6).

Trước khi được bấm nút thông qua, thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo đó, nhiều vấn đề quan trọng đã được tiếp thu, chỉnh lý.

Cụ thể, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS, có ý kiến cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh BĐS với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi do khó xác định được “quy mô nhỏ”, dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế; đề nghị kinh doanh BĐS thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô.

Trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 9 dự thảo Luật: “Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ”. Để Luật sớm đi vào cuộc sống, UBTVQH đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm quy định chi tiết để thực hiện được đúng quy định của Luật về nội dung này.

Đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh (Điều 24), có ý kiến cho rằng, Điều 24 không quy định rõ về trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong xác nhận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

UBTVQH tiếp thu và đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh BĐS theo hướng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luậ trình thông qua chốt phương án: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua”.

Theo UBTVQH, phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng giải trình, tiếp thu ý kiến đại biểu liên quan đến quy định về các khu vực không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (khoản 6 Điều 31); Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 40).