Thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức

Quang cảnh tọa đàm

Đòi hỏi khắt khe hơn về chất lượng, tính pháp lý của các dự án

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế 2023 chưa đạt mục tiêu, dự báo GDP năm 2023 chỉ đạt khoảng 5%, trong khi mục tiêu tăng trưởng đặt ra đầu năm 2023 là 6,5%.

Cùng với đó, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang tiếp tục tăng​. Sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành sụt giảm mạnh. Tính đến 11/10, mới có hơn 50 nghìn tỷ trái phiếu được phát hành, trong khi năm 2021, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường là gần 300 ngàn tỷ đồng.

Đáng lưu ý, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh, thể hiện ở 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%, trong khi đó, 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92%. Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng đê bảo toàn tài sản.

Điều này dẫn tới lượng giao dịch và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện.

Khảo sát môi giới bất động sản quý 4/2023 của Batdongsan.com.vn cho biết, 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh.

Bên cạnh đó, lợi nhuận trước thuế của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn như Nam Long, Khang Điền, Cenland, Novaland, Đất Xanh Group, Phát Đạt cũng giảm mạnh, mức giảm dao động từ 5 đến 97%.

Bên cạnh những thách thức nói trên, thị trường vẫn đang ghi nhận những điểm sáng tích cực khi giải ngân đầu tư công tính đến tháng 11/2023 đạt 65,1%, cùng kì năm ngoái giải ngân đầu tư công chỉ đạt 58,3%. Cùng với đó, 2 dự án luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được thông qua cũng tạo những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, bối cảnh hiện tại khiến thị trường bất động sản Việt Nam đang và sẽ xuất hiện một số xu hướng. Về phía người mua, họ sẽ đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án bất động sản. Do vậy, các chủ đầu tư cần thuyết phục khách hàng bằng giá trị cốt lõi của sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tài chính bền vững, danh tiếng và uy tín.

Bên cạnh đó, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung – cầu. Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm với mức giá phù hợp.

Dự đoán về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh giữ nguyên nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều, thời gian có thể là vào quý 3/2024 trở đi, tuy nhiên thời điểm đảo chiều cho từng loại hình bất động sản sẽ có sự khác biệt.

Các doanh nghiệp cần tiếp tục đẩy mạnh cơ cấu lại

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, trong thời gian tới, có khả năng mặt bằng giá đất nền sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại.

Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân, trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Tại hội nghị, các ý kiến chuyên gia dự báo các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Dẫn chứng là việc chung cư có tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua.

Theo báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản nửa đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, 65% người được hỏi dự định mua bất động sản trong một năm tới; trong đó, 60% người mua để đầu tư. Đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (33%), tiếp theo là nhà riêng (26%) và chung cư (24%).

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, để đón đầu xu hướng bất động sản trong thời gian tới, các doanh nghiệp cần tiếp tục đẩy mạnh cơ cấu lại, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án.

Đồng thời, cần quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, bao gồm tất cả nghĩa vụ liên quan quan đến nợ. Cùng với việc đàm phán để giãn hoãn nợ, DN cũng cần cơ cấu lại tài chính để bảo đảm trả nợ đúng hạn. Trong trường hợp cần thiết, doanh nghiệp bán bất động sản ở mức chiết khấu thấp hơn để bảo đảm dòng tiền.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh doanh nghiệp cần chủ động trong tiến trình xanh hoá, số hoá, đây vừa là giải pháp trước mắt, vừa là biện pháp lâu dài để phát triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững.