Thị trường bất động sản sôi động trở lại: Dấu hiệu "tạo nhiệt" hay tăng trưởng thực?

Câu chuyện tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội. Ảnh: H.Anh

Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng

Thông tin về thị trường BĐS quý 3 và 9 tháng đầu năm 2024, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARs IRE) cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự tăng nhiệt.

Dẫn chứng cho điều này, đại diện VARS cho biết, thời gian qua câu chuyện đấu giá đất “nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức xuyên đêm, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn chực nằm chờ” để tranh suất.​ Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Bên cạnh đó, sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

“Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.​ Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt”, bà Miền cho biết.

Không chỉ ở loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn cũng ghi nhận lượng đặt chỗ, giữ chỗ cao kỷ lục, dù mức giá ngày càng cao. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao, để mua được khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh.

“Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt". Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch”, đại diện VARS nhấn mạnh.

Theo đó, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt" còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự tiếp tay của một số nhóm đầu cơ.

Vắng bóng căn hộ chung cư thương mại giá bình dân

Những dấu hiệu nói trên đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù nguồn cung đã được cải thiện.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán, trong đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%.

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn áp đảo, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Theo bà Phạm Thị Miền, về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, do đó tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng.

Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Theo dự báo của VARS, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn cuối năm khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án,...

Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A.

Các chuyên gia của VARS cho rằng, thị trường BĐS đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể.

Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng.

Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.