“Sốt” đất làm biến dạng thị trường, gây nhiều rủi ro

	Nhiều hệ lụy khi những cơn sốt đất tràn qua
	Tín dụng bất động sản có tăng theo “sốt" đất?
	Nhà đất “sốt nóng”: Chiêu trò của "cò"

Giá đất tăng đột biến

Lý giải nguyên nhân sốt đất đang diễn ra, ông Lê Văn Bình, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, sốt đất lần này có nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân cộng hưởng.

Theo ông Lê Văn Bình, yếu tố đầu tiên là do quy hoạch. Trước đây khi chưa có Luật Quy hoạch, chúng ta có các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kì khác nhau. Nhưng lần này khi có Luật Quy hoạch, các địa phương và trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai.

Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.

Yếu tố thứ hai là vấn đề tài chính. Năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề dẫn đến việc lãi suất ngân hàng xuống thấp, dòng tiền sụt giảm. Vì thế, thay vì gửi tiền tiết kiệm, người dân chuyển sang tìm kiếm các kênh đầu tư khác sinh lời hơn. Bất động sản và chứng khoán là hai lựa chọn thu hút nhất.

“Nhìn từ góc độ nhà quản lý, chúng tôi nhận thấy cơn sốt đất thường có chu kì, cứ khoảng 10 năm lại có 1 cơn sốt đất. Sau mỗi lần sốt đất, thị trường lại tạo lập một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi muốn tiếp cận đất để đầu tư”, ông Lê Văn Bình nói.

Ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) cho rằng, cơn sốt đất hiện nay là theo chu kì, xu hướng đầu tư của dòng tiền và quy hoạch.

Ông Minh bổ sung thêm một số nguyên nhân khác. Thứ nhất, 2021 là năm đầu tiên chúng ta thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố Hà Nội lần thứ 17 và Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, trong đó có chỉ tiêu về phát triển nhà ở, cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân.

Đồng thời, thành phố xây dựng kế hoạch và công bố hàng loạt quy hoạch sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2025. Từ những thông tin như vậy, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có định hướng phát triển đô thị.

Việc Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức được công bố chuẩn bị lên quận và chúng ta bắt đầu đầu tư giai đoạn khởi điểm nên nhiều người đầu tư và trở thành nguyên nhân đẩy giá đất.

“Vừa qua có việc hoàn chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt, do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất vườn - ao, đất lâm nghiệp… Có những nơi tăng lên 100%, đột biến tăng 200%. Nhiều thông tin chỉ ở mức độ rò rỉ thì ngay lập tức, giá đất đã được đẩy lên rất cao. Một nguyên nhân nữa mà Sở Xây dựng muốn quản lý chặt, đó là một số đối tượng, nhóm đầu cơ thổi giá đất”, ông Minh thông tin.

Cần họp báo công khai thông tin quy hoạch

Nói về hệ lụy của sốt đất, Luật sư Trần Thanh Quyết cho rằng, hệ lụy của sốt đất rất lớn, nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít, trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tính trạng nợ xấu, mất thanh khoản của nhà đầu tư khi đầu tư vào một thị trường không minh bạch, dựa trên tin đồn và thiếu cơ sở pháp lý.

Trong khi đó, dưới góc độ pháp lý, khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do cơn sốt đất mang lại các tranh chấp đất đai tăng mạnh, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội.

“Việc tạo ra các mặt bằng giá mới không đúng với giá trị thực dẫn đến biến dạng thị trường và người mua bán cuối cùng trong cơn sốt đất chịu toàn bộ rủi ro”, Luật sư Quyết nói.

Nói về các biện pháp chặn cơn sốt đất đang diễn ra ở nhiều địa phương, KTS Phạm Thanh Tùng chia sẻ, công tác quy hoạch gồm rất nhiều bước, rất phức tạp. Lợi ích nhóm thường sẽ xuất hiện ở giai đoạn điều chỉnh quy hoạch. Doanh nghiệp khi được “bật đèn xanh” sẽ lập tức nhảy vào vì lợi nhuận vô cùng lớn.

“Để ngăn chặn sốt đất trước hết cần công khai quy hoạch, phải họp báo để công khai thông tin và việc định hướng thông tin rất quan trọng”, KTS Phạm Thanh Tùng nói.

Đề xuất giải pháp ngăn chặn tình trạng sốt đất, luật sư Trần Thanh Quyết cho rằng, cần xem xét bổ sung vào Bộ luật Hình sự hiện hành quy định về hình sự tội “thổi giá đất”.

Theo Luật sư Quyết, quy định về tội đầu cơ (Điều 196) hiện nay không còn phù hợp để điều chỉnh những phát vấn đề phát sinh trên thực tế như tình trạng sốt đất hiện nay. Đồng thời, bổ sung quy định chặt chẽ về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản.

Theo đại diện Sở Xây dựng, hiện nay, chúng ta mới chỉ công bố quy hoạch, theo đó, nên công khai cả việc tiến độ thực hiện quy hoạch, thời gian quy hoạch và dự án quy hoạch… Chúng ta đang tiến tới điều chỉnh, hoàn thiện quy định về kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển nhà ở. Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay.