Quy định mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) tạo động lực cho thị trường bất động sản

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) có một số điểm mới tạo cơ hội và hỗ trợ cho cả các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) và người sử dụng đất về mặt pháp lý.

Theo ông Hà, những điểm mới này bao gồm việc cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cơ hội cho vay thế chấp; cung cấp cơ chế xử lý các vấn đề đất đai liên doanh và người sử dụng đất góp vốn vào dự án khi dự án ngừng hoạt động hoặc doanh nghiệp phá sản; đưa ra cơ chế và thủ tục giải phóng mặt bằng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết Luật Đất đai 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm, nhưng trong Luật Đất đai mới đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng. “Đây là nội dung đột phá và nhiều nhà đầu tư quan tâm, tôi đánh giá đây là hướng xử lý tốt”, ông Hà cho biết.

Từ thực tiễn tranh chấp pháp lý liên quan tới vấn đề nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án, ông Hà cho biết các phán quyết đưa ra thường bất lợi cho người dân nên Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo.

"Kỳ vọng các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích rõ khái niệm “thế nào là mục đích công cộng” trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án", Luật sư Nguyễn Thanh Hà nói.

Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ áp dụng Luật từ ngày 1/7/2024 tới đây, tuy nhiên, ông Hà cũng bày tỏ lo ngại về chất lượng của các văn bản hướng dẫn liên quan do tiến độ thời gian gấp, đồng thời khuyến nghị các cơ quan Nhà nước nên dành thời gian nghiên cứu kỹ Luật Đất đai (sửa đổi) trước khi áp dụng.

Tại toạ đàm, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, những thay đổi trong Luật Đất đai (sửa đổi) xuất phát thực tiễn, góp phần giải quyết những vướng mắc về pháp lý liên quan đến BĐS hiện nay.

“Ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng Luật Đất đai (sửa) đổi lần này mang đến nhiều cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những rủi ro pháp lý mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải chú ý”, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Trong khi đó, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, hiện đang có quá nhiều kỳ vọng về Luật Đất đai và xung đột giữa các chủ thể là không thể tránh khỏi khi lợi ích của mỗi chủ thể khác nhau.

Theo đó, người dân muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thị trường, trong khi doanh nghiệp bất động sản lại muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thu hồi đất, đấu thầu đất. Vì rất khó để làm hài lòng tất cả các chủ thể, do đó, chỉ có thể tương đối hài hòa, cân bằng các mối quan hệ giữa nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

Nhận định về tác động của Luật Đất đai (sửa đổi) tới thị trường BĐS, ông Đỉnh cũng nhấn mạnh dù Luật Đất đai sửa đổi tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhưng cơ hội luôn gắn liền với thách thức, bởi quyền lợi luôn đi với nghĩa vụ.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng cho rằng, BĐS là lĩnh vực đặc thù và đòi hỏi rất là lớn về năng lực tài chính, hiểu biết pháp lý…, do đó, những DNVVN không nên tham gia thị trường với vai trò chủ đầu tư mà nên tham gia với vai trò trung gian. “Đây sẽ là cơ chế giúp thanh lọc thị trường và sàng lọc thị trường BĐS rất nhanh, giúp thị trường trở nên đồng bộ hơn”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Cũng theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, khi các luật liên quan thị trường BĐS được đồng bộ với nhau, các dự án sẽ được tiến hành nhanh hơn, bệnh sợ trách nhiệm của cán bộ liên quan cũng giảm đi, các quyết định cho thuê đất, giao đất sẽ sớm hơn, từ đó tạo ra thêm nhiều nguồn cung hơn.