Phương pháp thặng dư phù hợp định giá những khu đất có tiềm năng phát triển

Xác định giá trị đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản. Ảnh: H.Anh

Chuyên gia đề xuất không nên bỏ phương pháp thặng dư

Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành thu thập ý kiến từ các bộ, ngành và cơ quan liên quan về việc sửa đổi dự thảo Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Xác định giá trị đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản. Theo cuộc khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng, có hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường. Trong năm 2022, khả năng xác định giá "thị trường" cũng đã góp phần làm giảm mạnh nguồn cung bất động sản so với năm 2021.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM, chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong định giá cho rằng hiện nay có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp.

Đơn cử, với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong khi đó, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

“Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể. Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản”, vị chuyên gia dẫn chứng.

Ở một ví dụ khác, khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Như vậy việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

Bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng phương pháp thặng dư nên được giữ lại bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất bảo tính minh bạch, công bằng

Đánh giá thêm về vai trò của phương pháp thặng dư, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, trong hầu hết các trường hợp, việc loại bỏ phương pháp định giá thặng dư sẽ dẫn đến việc định giá thận trọng hơn.

“Những quỹ đất đang được lên kế hoạch để phát triển dự án sẽ được định giá chính xác hơn thông qua phương pháp thặng dư. Phương pháp này thể hiện khả năng sinh lợi tổng thể của dự án cũng như các chỉ số tài chính cho thấy dự án có bền vững về mặt tài chính hay không”, ông Troy Griffiths nói.

Liên quan đến phương pháp định giá thặng dư, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp cho rằng, hiện nay các dự án BĐS đang tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư. Đây là phương án tốt nhất cho đến hiện nay, trong đó việc áp dụng chỉ số CPI trong tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư là hợp lý.

Tuy nhiên nhiều địa phương không áp dụng chỉ số CPI của địa phương mà áp dụng theo CPI quốc gia. Quan điểm của nhiều chuyên gia cần áp dụng CPI của địa phương nhằm phản ánh đúng tăng trưởng và tình trạng kinh tế của địa phương, tránh tình trạng giá bất động sản ở một số nơi cao.

Đại diện Hưng Thịnh Corp cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gợi là phương pháp hệ số K) như nhiều chuyên gia và Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã kiến nghị.

Với phương pháp này, DN có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư, nhà nước không khó khăn trong việc định giá đất, đồng thời áp dụng phương pháp hệ số K đảm bảo nguồn thu ngân sách và hài hoà lợi ích người dân - nhà nước - DN.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM ủng hộ việc quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ “công thức hóa” việc định giá đất, thẩm định giá đất giúp cho Nhà nước và doanh nghiệp “tiên lượng” được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước, góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Phương pháp này cũng khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang là “ẩn số” dễ tạo ra cơ chế “xin - cho”, tham nhũng, tiêu cực, hoặc tiềm ẩn “rủi ro vướng pháp luật” đối với công chức, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.

Theo đó, Hiệp đội đề nghị bổ sung lại phương pháp thặng dư vào Dự thảo, đồng thời bổ sung thêm phương pháp định giá đất hàng loạt (là phương pháp định giá đất tích hợp một hoặc một số phương pháp định giá đất, ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo, cơ sở dữ liệu về giá đất và thuật toán xác suất thống kê để tính các chỉ số giá đất trung bình của bảng giá đất theo tuyến đường hoặc khu vực).

Cũng theo đề xuất của Hiệp hội, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương pháp định giá đất để áp dụng phù hợp với thực tế của địa phương.

Trước đó, theo dự thảo Nghị định và Thông tư nói trên, các phương pháp định giá đất đã được điều chỉnh, theo đó chỉ còn 3 phương pháp gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ như quy định hiện hành sẽ không còn được sử dụng).