“Phải bảo đảm dành đủ đất cho phát triển nhà ở xã hội”

14:01 | 17/08/2020

(HQ Online) - Báo Hải quan phỏng vấn ông Hà Quang Hưng (ảnh), Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) về nguyên nhân hạn chế cũng như những giải pháp tháo gỡ cho phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu?- Bài 3: Đất “vàng” không dành cho nhà ở xã hội?!
Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu? - Bài 2: “Mỏ vàng” bị hờ hững?
Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu? - Bài 1: Mua nhà ở xã hội: Như nắng hạn đợi mưa rào!
phai bao dam danh du dat cho phat trien nha o xa hoi
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Việc khống chế trần lợi nhuận trong phát triển nhà ở xã hội là lí do khiến nhiều chủ đầu tư không mấy mặn mà với phân khúc này. Nhưng nếu không khống chế, giá bán nhà ở xã hội sẽ khó phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người thu nhập thấp. Thưa ông, mâu thuẫn này cần được giải quyết như thế nào?

Theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì lợi nhuận định mức nhà ở xã hội để bán là 10%, để cho thuê, cho thuê mua là 15%. Qua theo dõi việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng nhận thấy các ưu đãi hiện nay (trong đó có quy định về lợi nhuận định mức của toàn dự án) chưa hấp dẫn, khuyến khích, thu hút nhà đầu tư tích cực tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; nhiều DN, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội kiến nghị tăng lợi nhuận định mức.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang được Chính phủ giao nghiên cứu, sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Qua đó sẽ đề xuất phương án sửa đổi nội dung này cụ thể theo nguyên tắc đảm bảo giá bán nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp đồng thời cũng phải đảm bảo khuyến khích, thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội để xin ý kiến xã hội rộng rãi.

Nguồn vốn cho nhà ở xã hội sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc gần như ách tắc, nhu cầu lớn nhưng nguồn vốn nhỏ giọt khiến các chủ đầu tư, người mua nhà gặp khó trong phát triển dự án cũng như mua nhà. Vậy Bộ Xây dựng kiến nghị giải pháp nào cho vấn đề này trong thời gian tới?

- Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc giải ngân vào cuối năm 2016, việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội cho các chủ đầu tư, người dân gặp nhiều khó khăn. Trước thực trạng đó, Bộ Xây dựng đã liên tục kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành liên quan cần phải bố trí vốn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội. Ngày 9/4/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 41/NQ-CP, trong đó “giao Bộ KH&ĐT cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội”.

Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 248 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, với tổng diện tích hơn 5.175.000 m2.

Kết quả đạt được nêu trên rất đáng ghi nhận nhưng còn thấp so với kế hoạch, mới đạt khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020. Việc phát triển nhà ở xã hội chưa đạt kế hoạch đề ra do một số nguyên nhân chủ yếu: Nguồn vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách, vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng chưa đáp ứng yêu cầu; thủ tục đầu tư xây dựng, xác định đối tượng được hưởng chính sách; thẩm định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội còn phức tạp, thời gian kéo dài; cơ chế, chính sách ưu đãi chưa phù hợp với tình hình thực tế, chưa khuyến khích các DN tham gia đầu tư dự án nhà ở xã hội...

Ngày 29/5/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 84/NQ-CP về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo giỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công và bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong bối cảnh đại dịch Covid-19, trong đó giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát, lựa chọn, tổng hợp danh mục các dự án nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, có thể tiếp tục triển khai trong năm 2020 để các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và danh mục các dự án nhà ở phục vụ công nhân khu công nghiệp để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay trong năm 2020 và những năm tiếp theo.

Để triển khai nhiệm vụ được giao tại Nghị quyết số 84/NQ-CP và Nghị quyết số 41/NQ-CP, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Bộ KH&ĐT đề nghị sớm cân đối, báo cáo cơ quan có thẩm quyền bố trí nguồn vốn nêu trên. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đã làm việc với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại để trao đổi, thống nhất một số nội dung về sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và kế hoạch vốn cho nhà ở xã hội.

Một thực trạng nổi bật là việc dành quỹ đất cho nhà ở xã hội chưa thực sự được chủ đầu tư các dự án nhà ở, các địa phương quan tâm. Nhiều dự án ở quá xa trung tâm nên rất ế ẩm. Bộ Xây dựng có giải pháp gì để khắc phục tình trạng này?

- Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Nghị định 100 quy định chỉ bắt buộc các dự án có diện tích đất trên 10ha phải dành tỷ lệ 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội và cho phép các dự án dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất hoặc quỹ nhà hoặc bằng tiền.

Thực tế cho thấy nhiều địa phương chưa thật sự quan tâm đến việc quy hoạch, bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới tại các đô thị từ loại 4 trở xuống để phát triển nhà ở xã hội, trong khi tại nhiều đô thị, đặc biệt là các đô thị loại đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM nhu cầu về nhà ở xã hội lại rất lớn. Hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương đều cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền (ví dụ như TP HCM không có dự án dưới 10ha dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, Hà Nội chỉ có 8/124 dự án…) dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là các đô thị lớn (đô thị loại đặc biệt và đô thị loại 1). Việc này dẫn tới hệ lụy là thiếu đất để đầu tư nhà ở xã hội, nhiều dự án nhà ở xã hội phải đầu tư xa trung tâm, thiếu kết nối nên không bán được hàng.

Để khắc phục tình trạng này, trước mắt Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương tập trung xây dựng, rà soát điều chỉnh, bổ sung Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ đất cho phát triển nhà ở xã hội; bố trí nguồn lực hợp lý để hỗ trợ các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án theo quy định, đồng thời quan tâm đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu như trường học, nhà trẻ, cơ sở khám chữa bệnh,...

Trong quá trình nghiên cứu, xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng đã tổng hợp, đánh giá một số tồn tại và đề xuất sửa đổi một số quy định có liên quan đến việc xác định quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và việc triển khai quy định này trong thực tế tại các địa phương, có nội dung liên quan đến trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư trong công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất này.

Trân trọng cảm ơn ông!

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh:

“Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, chúng tôi đề xuất giải pháp đầu tiên là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, trước hết cần cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định. Với 1 tỷ đồng bù lãi suất có thể huy động được thêm 33,3 tỷ đồng (dự tính mức bù lãi suất là 3%/năm) từ nguồn vốn ngoài ngân sách, theo đó, từ 2.000 tỷ đồng vốn mồi này có thể huy động thêm được hơn 60.000 tỷ đồng để thực hiện hỗ trợ cho DN vay xây nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát, lựa chọn, tổng hợp danh mục các dự án nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, có thể tiếp tục triển khai trong năm 2020 để các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và danh mục các dự án nhà ở phục vụ công nhân khu công nghiệp để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay trong năm 2020 và những năm tiếp theo. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung theo quy trình rút gọn một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ như cơ chế dành quỹ đất 20%, về xác định lợi nhuận định mức, về hoàn trả nghĩa vụ tài chính, về tăng cường sự quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội...“

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM:

“Chúng tôi đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo hướng, không cần thiết quy định lợi nhuận định mức dự án nhà ở xã hội, Nhà nước chỉ nên tập trung quản lý về quy hoạch, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án và kiểm soát, khống chế giá bán nhà ở xã hội của dự án. Nếu chủ đầu tư làm tốt hơn, hiệu quả hơn thì có thể được hưởng lợi nhuận cao hơn, để khuyến khích chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành và trên cơ sở đó, sẽ được hưởng lợi nhuận tăng thêm.

Đồng thời, đề nghị được tính đúng, tính đủ chi phí giải phóng mặt bằng của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Hiện nay, doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, nhưng lại chưa được hạch toán đầy đủ chi phí giải phóng mặt bằng thực tế vào giá thành dự án nhà ở xã hội, nên lợi nhuận định mức 10% không đủ bù chi phí đầu tư. Đề nghị Bộ Tài chính cho phép hạch toán đầy đủ chi phí thực tế để giải phóng mặt bằng các dự án nhà ở xã hội, hiện đang chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành, để góp phần làm giảm giá thành nhà ở xã hội, bởi vì hiện nay doanh nghiệp chỉ được tính chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp, chỉ bằng khoảng 20-30% chi phí thực tế của doanh nghiệp”.

Thu Hiền (thực hiện)