Nhiều “phao cứu sinh”, vì sao thị trường bất động sản vẫn lao đao?

TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam:

TS. Trần Đình Thiên.

Tính sẵn sàng chịu trách nhiệm không cao là cản trở lớn trong thực thi chính sách hỗ trợ thị trường BĐS

Trong thời gian qua, theo tinh thần đã được Thủ tướng Chính phủ đề cập đến, đó là trong tình thế bất thường thì cần có chính sách khác thường, do đó, trong tình thế khó khăn thì các tiếp cận chính sách phải mang tính đột phá, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách đột phá nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, bộ máy thực thi còn có thể có những e ngại, sợ trách nhiệm, tính sẵn sàng chịu trách nhiệm trong thời điểm hiện nay không cao, tâm lý này là cản trở lớn. Điều này giải thích vì sao chính sách đưa ra nhiều, tạo ra hiệu ứng tâm lý tích cực nhưng hiệu ứng thực tế chậm. Cần phải có giải pháp để đẩy nhanh, đẩy mạnh, phải có cơ chế bảo vệ những người dám nghĩ dám làm, có tinh thần đổi mới trong thực thi chính sách.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam:

Ông Nguyễn Mạnh Hà.

Chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường trong dài hạn

Chính phủ đã có nhiều chính sách, và hỗ trợ từ ngân hàng, tôi thấy rằng thời gian phục hồi có thể được rút ngắn hơn so với những năm trước, song đến năm 2024 mới có thể phục hồi được. Ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế thì còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Chúng ta thấy thị trường BĐS gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay. Thế nhưng rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ 2 nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững. Trong xây dựng chính sách chúng ta chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai.

“Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tháo gỡ khó khăn của chính mình”

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu.

Trao đổi với Tạp chí Hải quan, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bên cạnh sự nỗ lực của Chính phủ, các DN, các chủ đầu tư xây dựng dự án, các công ty môi giới không thể chỉ ngồi chờ đợi những chính sách giải cứu từ Chính phủ, bộ, ngành, các cơ quan quản lý, mà chính họ phải chủ động đi tìm các nguồn vốn, chủ động tháo gỡ khó khăn của chính mình.

Liên quan đến chính sách hỗ trợ thị trường BĐS, cùng với đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, các ngân hàng thương mại nhà nước cũng đang triển khai gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 120 nghìn tỷ đồng. Ông có đánh giá như thế nào về gói tín dụng này?

Chính sách này do Chính phủ chủ trương nhưng do các ngân hàng thương mại nhà nước triển khai. Đây là gói cho chủ đầu tư vay để xây nhà và cho người có thu nhập thấp vay để mua nhà.

Cái lợi của gói tín dụng này là lãi suất thấp hơn lãi suất thông thường từ 1,5-2%. Điều này là tốt, nhưng cơ bản vẫn là mức lãi suất cao, đồng thời lãi suất ưu đãi này chỉ hiệu lực trong 5 năm, sau 5 năm là lãi suất theo thỏa thuận giữa ngân hàng và người đi vay. Như vậy, nếu trong tương lai lãi suất lên cao thì sẽ đẩy người đi vay vào tình trạng rủi ro cao. Bên cạnh đó, gói cho vay BĐS này không có thời hạn kéo dài cụ thể. Để gói tín dụng này đi vào cuộc sống, tôi đề nghị cần có lãi suất kéo dài cho toàn thời gian cho vay. Nếu vậy thì phải có trần lãi suất không quá 10%/năm. Những quy định về đối tượng cho vay cũng cần được xem xét lại. Nếu thực hiện như gói 30 nghìn tỷ đồng trước đây thì chúng ta sẽ loại bỏ nhiều người lao động làm công và được trả tiền mặt, không có tài khoản ngân hàng, không thể chứng minh thu nhập, nhiều đối tượng thu nhập thấp vì thế sẽ không thể tiếp cận gói tín dụng này.

Liên quan đến nguồn vốn cho BĐS, trong thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần điều chỉnh lãi suất, nhưng có nhiều ý kiến cho rằng DN vẫn chưa tiếp cận được nguồn tín dụng có lãi suất như kỳ vọng. Theo ông, trong thời gian tới đâu là giải pháp tốt về nguồn vốn cho BĐS?

Nguồn vốn cho BĐS vẫn chưa được khai thông. Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất để giảm lãi suất thì giảm lãi suất huy động khá mạnh, trên 2% so với đầu năm, nhưng với lãi suất cho vay chỉ mới giảm khoảng 1%, vẫn rất cao. Và với lãi suất cho vay cao thì không hỗ trợ cho thị trường BĐS. Nhất là với người mua nhà, thu nhập người dân nói chung là thấp, với lãi suất này thì đa phần người dân vẫn không thể vay để mua nhà.

Ngoài ra, tôi cũng chưa thấy có một nguồn vốn nào cho BĐS ngoài cổ phiếu, trái phiếu. Ngân hàng rất cân đo đong đếm khi cho vay, vì rủi ro của nền kinh tế đang cao, rủi ro của khách đang tăng cao và đặc biệt hiện nay nhiều người lao động mất việc làm, có nhiều DN đóng cửa, tạm ngưng hoạt động. Trong bối cảnh rủi ro tăng cao như thế, bản thân ngân hàng cũng không thể cho vay một cách rộng rãi được. Khi rủi ro cao thì lãi suất sẽ cao. Do đó, cũng không thể quá trông đợi vào việc ngân hàng giảm lãi suất khi rủi ro cao.

Tôi nghĩ rằng, phải có công cụ nào khác ngoài vấn đề lãi suất. Chúng ta chỉ xoay quanh vấn đề lãi suất mà không thấy có hiệu quả như mong muốn. Giải pháp tôi đã nhiều lần đề nghị, đó là Chính phủ nên thành lập một quỹ bảo lãnh tín dụng quốc gia thay cho các quỹ bảo lãnh tín dụng địa phương vốn rất nhỏ và èo uột để bảo lãnh cho các DN, người dân vay vốn.

Về phía các DN BĐS, ông có khuyến nghị gì đối với các DN để họ sớm thoát khỏi khó khăn của thị trường cũng như của chính DN?

Bên cạnh sự nỗ lực của Chính phủ, các DN, các chủ đầu tư xây dựng dự án, các công ty môi giới không thể chỉ ngồi chờ đợi những chính sách giải cứu từ Chính phủ, bộ, ngành, các cơ quan quản lý được, mà chính họ phải chủ động đi tìm các nguồn vốn, gõ tất cả mọi cửa để tiếp cận các nguồn vốn. Đến cuối cùng, họ nên thông qua các hiệp hội có ý kiến lên Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, thậm chí, có những vấn đề các hiệp hội có thể trực tiếp trao đổi với các ngân hàng. Các DN BĐS phải tập hợp với nhau thành một lực lượng, có những hiến kế đối với Chính phủ, các đối tác như quỹ đầu tư, ngân hàng, chủ đầu tư trái phiếu, hiệp hội trái phiếu … để trao đổi về các nguồn vốn. Các DN phải hiểu rằng, không ai có thể giúp mình nếu họ không tự giúp mình. Chính phủ cũng đã và đang phải giải quyết nhiều khó khăn khác của nền kinh tế, do đó, các thành phần kinh tế phải chủ động hơn trong việc tự giải quyết khó khăn của chính mình.

Nhiều DN là tác giả của những sai phạm, và họ cũng đang chịu hậu quả của chính những sai phạm của mình. Do đó, DN cần phải kiểm điểm lại hoạt động của mình, và đặc biệt là xem xét lại các sản phẩm của họ cho xã hội, xem những sản phẩm của họ có thực sự phù hợp với xã hội không, hay chỉ tập trung vào những phân khúc đắt đỏ, xa xỉ, là môi trường đầu tư cho giới nhà giàu, giới đầu cơ, rửa tiền. Nếu cần thanh lý tài sản đang nắm giữ thì các DN cũng cần chấp nhận làm điều đó để khai thông dòng vốn của DN, khai thông thị trường, để có các cơ hội trong tương lai, nếu không sẽ đến lúc DN không thể trụ vững, sẽ khánh kiệt. Vì tương lai của thị trường cũng như của chính DN thì các DN phải có nhiều giải pháp, thậm chí có thể DN phải chấp nhận hi sinh lợi nhuận của chính mình.

Trân trọng cảm ơn ông!

Hoài Anh (thực hiện)