Nhiều nút thắt cần giải quyết trong phát triển nhà ở thương mại giá thấp

	Hé lộ loạt cơ chế cho nhà ở thương mại giá thấp
	Hỗ trợ tài chính tiêu dùng đối với nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội
	Nhà ở thương mại “so găng” với nhà ở xã hội

Nhà ở thương mại giá thấp là dòng sản phẩm khá phù hợp với nhu cầu đại bộ phận người dân. Ảnh: H.Anh.

Chủ trương phù hợp

Để thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) hậu Covid-19, mới đây, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, hoàn thiện trình Chính phủ ban hành Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp với căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2.

Một số giải pháp được coi là đột phá để phát triển phân khúc này cũng được đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, như: bố trí tỷ lệ quỹ đất tối thiểu 30% tổng diện tích đất trong dự án; được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án; có thể áp dụng hình thức chỉ định thầu để đẩy nhanh tiến trình phát triển dự án; đề xuất Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng...

Các chuyên gia kinh tế trong nước đánh giá đây là một gói chủ trương phù hợp, tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như người thế yếu trong xã hội, nhất là ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng... Ở những TP này, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút sự quan tâm và nhu cầu cao của xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, nhà ở thương mại giá thấp là dòng sản phẩm khá phù hợp với nhu cầu đại bộ phận người dân có thu nhập bằng đồng lương, đồng thời khẳng định đề xuất của Bộ Xây dựng định hướng phát triển sản phẩm này là tích cực, tuy nhiên để thực hiện không phải là việc dễ dàng.

Lý do, theo ông Nguyễn Văn Đính, kinh nghiệm phát triển dự án nhà ở cho thấy, do thủ tục đầu tư bị kéo dài, vướng giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính phức tạp..., nhiều dự án từ chỗ dự định ban đầu làm nhà ở giá rẻ từ 17-18 triệu đồng/m2, nhưng khi hoàn thành tính thực tế lên đến hơn 30 triệu đồng/m2 mới hòa vốn.

Bên cạnh đó, các DN cũng không mặn mà đầu tư vào loại hình này, bởi để thực hiện dự án, cần phụ thuộc nhiều yếu tố như chi phí ban đầu, đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất… là những yếu tố quan trọng cấu thành giá nhà ở. Vì lí do đó mà không thể triển khai phân khúc này ở vị trí đắc địa.

“Phân khúc này khả thi khi chính quyền địa phương cùng DN phải là một ê kíp hợp tác rất chặt chẽ. Chính quyền có vai trò trong quy hoạch đồng bộ, kế hoạch đầu tư đồng bộ, nghĩa là luôn có hạ tầng đi trước”, ông Đính nói.

Nhiều nút thắt

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, để hiện thực hóa chính sách trên vào thực tế cuộc sống còn một số nút thắt cần được giải quyết một cách triệt để.

Thứ nhất là vấn đề về quỹ đất. Quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TPHCM và Hà Nội đang là bài toán khó cho các DN BĐS hiện nay.

Thứ hai, những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ trương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban - ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án cần sớm được tháo gỡ.

Thứ ba, biên độ lợi nhuận của các DN thực hiện dự án, nhu cầu và sức mua tuy lớn nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều, phải chăng có khúc mắc mà các nhà đầu tư không có mặn mà gì với thị trường này.

Cuối cùng, theo đại diện Savills Việt Nam, đó là chất lượng sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp nhưng vẫn phải bảo đảm được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện, đường, trường, trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thống hạ tầng giao thông. Vấn đề này đặt ra nhiều nỗ lực của các cơ quan, ban ngành địa phương và Nhà nước.

"Nếu những rào cản trước mắt này được giải quyết một cách triệt để và đồng bộ sẽ tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục trôi chảy và thuận tiện, chính sách này của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa, mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư BĐS trong tương lai", ông Sử Ngọc Khương nhận định.

Cũng theo ông Khương, các vấn đề trên đồng thời là câu trả lời cho những vướng mắc của nhiều nhà phát triển BĐS hiện nay, về những kiến nghị yêu cầu trong việc miễn giảm và gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất.

Đây cũng chỉ là những biện pháp tạm thời trong bối cảnh khó khăn chung hiện này của cả thị trường. Để có thể xử lý một cách triệt để, vẫn cần sự quyết liệt trong việc thực hiện nghị quyết của Chính phủ cho đến các bộ, ban ngành, địa phương, sự chung tay hợp sức của toàn bộ hệ thống chính trị và xã hội, để thực hiện hóa ước mơ "an cư lập nghiệp" của người dân.