Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu?- Bài 3: Đất “vàng” không dành cho nhà ở xã hội?!

	Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội năm 2020 là 4,8%/năm
	Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu? - Bài 2: “Mỏ vàng” bị hờ hững?
	Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu? - Bài 1: Mua nhà ở xã hội: Như nắng hạn đợi mưa rào!

Nhiều dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn trong tiêu thụ do vị trí xa trung tâm. Ảnh: ST

Ế ẩm vì xa trung tâm

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết: “Trước đây nhiều dự án nhà ở xã hội được doanh nghiệp xây dựng theo phong trào, hoặc xây tại những khu vực xa trung tâm nhưng không có hạ tầng dịch vụ kèm theo, vì vậy, tình trạng ‘ế hàng’ là điều dễ hiểu”. Trên thực tế, có những dự án đầy đủ tiện ích đi cùng, giá hợp lý nhưng vị trí quá xa trung tâm cũng lâm vào cảnh chợ chiều mà Bamboo Garden, Phú Lãm... là những ví dụ điển hình.

Nếu như tốc độ tiêu thụ tại một số dự án nhà ở xã hội hiếm hoi được triển khai tại khu vực tương đối gần trung tâm diễn ra rất nhanh chóng thì ngược lại, khá nhiều dự án do vị trí không thuận tiện đã phải ngậm ngùi mở bán hết lần này sang lần khác. Đơn cử, dự án Rice City tại Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, dự án nhà ở xã hội Đại Kim (quận Hoàng Mai)..., các căn hộ tại các dự án này mở bán tới đâu hết tới đó. Thậm chí, với chất lượng xây dựng tốt, hạ tầng, tiện ích đầy đủ, gần trường gần chợ, các căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Rice City hiện tại vẫn thuộc diện hàng “hot” khi vẫn đang được rao bán lại với giá lên đến 22-24 triệu/m2 tùy căn, chênh tới 8-9 triệu đồng/m2 so với giá gốc ban đầu của dự án này (gần 15 triệu đồng/m2). Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở xã hội thời gian qua lâm vào khó khăn khi tiêu thụ chậm, thậm chí ế ẩm dù giá bán rất phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp.

Dự án Bamboo Garden của chủ đầu tư Tập đoàn CEO là minh chứng cho thực tế này. Theo chia sẻ của đại diện chủ đầu tư thì việc triển khai dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden là tuân thủ quy định dành 20% quỹ đất của dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội. Dự án này gồm 2 tòa chung cư cao 9 tầng có tổng số 432 căn hộ, trong đó có 346 căn hộ nhà ở xã hội để bán, 86 căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê, diện tích dao động từ 48m² đến 66m²/căn, và với giá bán chưa đầy 10 triệu /m2, người mua nhà chỉ cần khoảng 500 triệu đã có thể sở hữu một căn hộ tại dự án này. Đặc biệt, được xây dựng trong khuôn viên dự án Khu đô thị Sunny Garden, dự án Bamboo được hưởng toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và các tiện ích của khu đô thị này như nhà trẻ, trường học; trung tâm thương mại; trung tâm thể thao và giải trí; bãi đỗ xe công cộng, diện tích cây xanh...

Điều đáng nói, dù hội tụ tương đối nhiều điểm ưu việt, dự án này trong nhiều năm qua rơi vào cảnh chợ chiều ế ẩm chỉ vì cách quá xa trung tâm thành phố. Được xây dựng tại xã Sài Sơn, huyện Quốc Oai, TP Hà Nội, dự án Bamboo cách trung tâm thành phố 20km và cách đại lộ Thăng Long 1 km. Được mở bán trong thời điểm người mua nhà vẫn được hỗ trợ lãi suất của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, nhưng Bamboo Garden vẫn không đủ sức hấp dẫn như các dự án vùng nội đô ở cùng thời điểm, dù giá bán căn hộ tại các dự án vùng gần trung tâm trên dưới 15 triệu/m2. Tính tới đầu năm 2020, Bamboo Garden đã qua hơn 20 lần mở bán nhưng vẫn còn 24 căn hộ chưa bán hết, đặc biệt số căn hộ cho thuê vẫn chưa cho thuê được. Mới đây, đại điện DN này cho biết đến thời điểm này những công việc liên quan dự án nhà ở xã hội này về cơ bản đã được đóng lại.

Một trường hợp tương tự cũng nằm trên địa bàn Hà Nội là dự án nhà ở xã hội The Bright. Được xây dựng tại thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, với quy mô 1.496 căn hộ có diện tích từ 44-70m2, tới đầu năm 2020, dự án này mở bán lần thứ 12. 11 lần mở bán trước đó, dự án này mới chỉ tiêu thụ được gần 500 căn. Một dự án khác là dự án nhà ở xã hội Phú Lãm, tuy được xây dựng tại quận Hà Đông, song một phần vì khá xa trung tâm, một phần vì dự án này mở bán khi gói 30 nghìn tỷ đồng kết thúc nên việc tiêu thụ căn hộ để bán lẫn cho thuê ở dự án này gặp rất nhiều khó khăn.

Cần đấu giá đất “vàng”, tạo quỹ phát triển nhà ở xã hội

Có thể thấy, vị trí xây dựng dự án là một trong những điểm yếu của nhà ở xã hội. Cùng với vị trí, tiện ích, hạ tầng không đồng bộ, thiếu tính kết nối cũng là nguyên nhân khiến nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn. Năm 2016, trong chuyến thăm khu nhà ở xã hội Đặng Xá (Gia Lâm), ghi nhận việc khu nhà ở xã hội Đặng Xá được bố trí không quá xa trung tâm, có chất lượng tốt, làm tốt các khâu quy hoạch, thiết kế, có đầy đủ thiết chế văn hóa, giá thành hợp lý, hạ tầng và không gian tốt, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cho rằng các địa phương cần học tập, triển khai mô hình này nhằm khắc phục những bất cập còn tồn tại trong đầu tư nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo đánh giá, vấn đề này chưa thực sự được khắc phục, đặc biệt trong bối cảnh từ 2016 đến nay việc phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, khó khăn, vướng mắc liên quan quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội xuất phát từ việc nhiều địa phương chưa quan tâm đến việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội khi tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch các khu công nghiệp...

Có một thực tế là một số địa phương còn quá dễ dãi chấp thuận cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất dưới 10ha nộp bằng tiền thay vì yêu cầu phải dành quỹ đất hoặc quỹ nhà để làm nhà ở xã hội trong dự án. Hoặc địa phương dễ dãi trong việc chấp thuận với đề xuất của chủ đầu tư dự án để báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép không dành quỹ đất làm nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên tại các đô thị từ loại 3 trở lên. Bên cạnh đó, hầu hết các địa phương chưa quan tâm hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong việc bố trí kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án nhà ở xã hội trên địa bàn từ nguồn ngân sách địa phương.

Về vấn đề này, trao đổi với Báo Hải quan, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam từng nhấn mạnh: Sở dĩ rất khó để phát triển nhà ở xã hội gần trong nội đô vì giá xây dựng và đền bù rất lớn, trong khi đó giá nhà ở cũng như biên lợi nhuận nhà ở xã hội bị khống chế theo quy định. Tuy nhiên, đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng thừa nhận thực tế những dự án nhà ở xã hội xa trung tâm, thiếu hạ tầng, với thu nhập thấp, người mua nhà không có ô tô riêng để đi lại nên phải di chuyển quá xa, không thuận tiện cho việc đi làm cũng như đưa đón con đi học. Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, trước hết cần khuyến khích chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ bổ sung quỹ nhà ở xã hội.

Về quỹ đất, có một thực tế là trong vùng nội đô không được ưu tiên dành cho nhà ở xã hội mà chủ yếu dành cho nhà thương mại, bởi nhà ở xã hội được gắn “mác” nhà cho người thu nhập thấp, nên nhiều địa phương hoặc chủ đầu tư mặc định là phải xây dựng xa trung tâm để giảm giá thành. Trong khi đó, quỹ đất do di dời các cơ sở công nghiệp, trường học lại chưa được ưu tiên để cấp cho các dự án nhà ở xã hội. Cho biết có những bất cập khi sử dụng quỹ đất công để làm nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nhấn mạnh: ”Quỹ đất công bao gồm đất nhà xưởng trong khu vực nội thành thuộc diện phải di dời; đất trụ sở cơ quan nhà nước không còn nhu cầu sử dụng; đất nông trường; đất dự trữ… Các quỹ đất này có thể được sử dụng để lập dự án nhà ở xã hội nếu phù hợp quy hoạch, hoặc nếu không thì tiến hành bán đấu giá tạo nguồn vốn ngân sách để tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Đối với những khu đất ở vị trí đắc địa thì phương thức tốt nhất là đấu giá để có nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước để tạo lập được quỹ đất lớn hơn làm dự án nhà ở xã hội”.

Liên quan vấn đề này, mới đây, Hiệp hội BĐS TPHCM đề nghị TPHCM phê duyệt quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và cả khu vực phát triển nhà ở thương mại giá thấp để hình thành các khu nhà ở có giá vừa túi tiền dành cho người có thu nhập thấp. Theo đó, các khu nhà ở này phải đảm bảo chất lượng xây dựng, có nhiều tiện ích, dịch vụ, thương mại, vui chơi giải trí, gần bệnh viện, trường học, có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý và được kết nối giao thông thuận tiện, để thu hút người dân về cư ngụ.

Về quỹ đất cho nhà ở xã hội, được biết hiện nay Nghị định 100/2016/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội đang được nghiên cứu sửa đổi nhằm khắc phục những bất cập đã kìm hãm sự phát triển của phân khúc này thời gian qua. Theo đó, những quy định về bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội sẽ được sửa đổi với mục tiêu đảm bảo việc quy hoạch, bố trí quỹ đất công cũng như quỹ đất tại các dự án nhà ở độc lập do các chủ đầu tư tự phát triển cho các dự án nhà ở xã hội.