Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu? - Bài 2: “Mỏ vàng” bị hờ hững?

09:53 | 14/08/2020

(HQ Online) - Khi nhu cầu về nhà ở xã hội rất cao nhưng nguồn cung hạn chế, rõ ràng đây là “mỏ vàng” để các DN tận dụng khai thác. Lí do gì khiến các DN không hào hứng?

Nghịch lý nhà ở xã hội: Cầu cao - cung thấp, vì đâu? - Bài 1: Mua nhà ở xã hội: Như nắng hạn đợi mưa rào!
Căn hộ mini- giải pháp nhà ở cho người thu nhập thấp
Cặp vợ chồng sinh đủ 2 con có thể được giảm thuế thu nhập cá nhân, mua nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội sẽ được cấp thêm 3.000 tỷ đồng
VNREA: Nhiều bất cập liên quan thủ tục mua bán nhà ở xã hội
0247 1 unnamed
Nhiều khó khăn khiến các DN thiếu mặn mà với nhà ở xã hội. Ảnh: ST

DN ngó lơ

Để phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã có nhiều chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án, cho vay tín dụng với lãi suất ưu đãi,... để người thu nhập thấp, công nhân, người lao động mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và khuyến khích các DN tham gia vào phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, bên cạnh 248 dự án đã hoàn thành, hiện có 264 dự án đang tiếp tục triển khai với quy mô khoảng 216.500 căn, tổng diện tích khoảng gần 11 triệu m2 nhưng hầu hết 264 dự án này bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Còn 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng. Vài ba năm trở lại đây, số dự án hoàn thành rất ít, nguồn cung nhà ở xã hội đạt thấp, không đáp ứng nhu cầu thực tế. Kết quả này do những tồn tại, hạn chế trong quy định của pháp luật và cơ bản do nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi hạn hẹp, thủ tục hành chính phức tạp khiến các DN không mặn mà với phân khúc này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM:

Quy định “lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư” là không hợp lý. Bởi lẽ, Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án 100% nhà ở xã hội được bán 20% quỹ nhà theo giá thương mại để giảm giá thành nhà ở xã hội, dẫn đến thực tế là chủ đầu tư không được lợi gì thêm khi bán số nhà ở thương mại này. Mức lợi nhuận này không khuyến khích DN đầu tư dự án nhà ở xã hội, do nhiều chi phí “không tên”, kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ.

Dẫn chứng cho sự thiếu mặn mà của các DN, đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua hầu hết các chủ đầu tư dự án có quy mô dưới 10ha đất đều lựa chọn hình thức nộp tiền, thay vì dành quỹ đất hay quỹ nhà trong dự án làm nhà ở xã hội dẫn đến việc thiếu quỹ đất cho đầu tư nhà ở xã hội. Đồng thời, việc quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% quỹ nhà ở trong dự án để cho thuê, trong khi người dân chỉ đăng ký mua, không đăng ký thuê nên quỹ nhà cho thuê trong dự án bị bỏ trống, gây thiệt hại cho chủ đầu tư, dẫn tới chủ đầu tư không mấy hào hứng với phân khúc này. Bên cạnh đó, do thiếu nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi, người mua nhà ở xã hội cũng phải vay với lãi suất thương mại, khoảng trên dưới 10%/năm để mua nhà nên gặp rất nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới tính thanh khoản của dự án. Dự án Phú Lãm của Tập đoàn Hải Phát (Hà Nội) là ví dụ điển hình. Hàng ngàn căn hộ của dự án này ngay từ khi mở bán vào cuối 2016, đầu 2017 đã bị lâm vào cảnh đìu hiu do trùng thời điểm gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, người dân không còn nguồn tín dụng ưu đãi để vay mua nhà. Việc ứ đọng căn hộ khiến DN này rơi vào khó khăn. Vào thời điểm đó, Tập đoàn Hải Phát đã phải chuyển hướng, tìm cách liên kết với ngân hàng để hỗ trợ cho người mua nhà được vay vốn với lãi suất 5%/năm, phần lãi vay còn lại Hải Phát phải tự hỗ trợ cho khách hàng.

Bất cập về lợi nhuận định mức của dự án nhà ở xã hội cũng khiến chủ đầu tư không thiết tha với phân khúc này. Trao đổi với Báo Hải quan, đại diện một DN nhà ở xã hội nhấn mạnh, có hai yếu tố chính dẫn đến DN thiếu mặn mà với nhà ở xã hội là lợi nhuận và việc phải bố trí 20% căn hộ cho thuê. “DN nào cũng mong muốn lợi nhuận tối đa, nhưng lợi nhuận trong phát triển nhà ở xã hội thấp do bị khống chế không vượt quá 10% khiến đa phần DN không hào hứng. Chưa kể, quy định yêu cầu bố trí 20% căn hộ để cho thuê, tỷ lệ này là khá cao. Việc cho thuê đã khó, số tiền thuê nhà có thể không đủ bù đắp chi phí sửa sang, cải tạo lại căn hộ do những hư hỏng, xuống cấp sau 5 năm cho thuê”, đại diện DN này nói.

Vốn là điểm nghẽn lớn

Bên cạnh những bất cập nêu trên, ách tắc nguồn vốn được coi là điểm nghẽn lớn nhất cho phát triển các nhà ở xã hội trong 4 năm vừa qua, do chậm bố trí nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Đây là một trong những lý do quan trọng khiến DN thiếu mặn mà bởi trong giai đoạn này, chủ đầu tư không được cho vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội. Nhiều DN tư nhân phải tự bỏ vốn để triển khai dự án mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả bị hạn chế.

Tại TPHCM, đã có nhiều DN tư nhân hoặc cá nhân tích cực tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn của DN, điển hình như các công ty Nam Long, Lê Thành, Đầu tư Thủ Thiêm, Thuận Kiều, Vạn Thái, Thiên Phát, Sài Gòn Res, Hoàng Quân, Phú Cường, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn... Đặc biệt, Công ty Lê Thành, Công ty Thiên Phát đã đầu tư các dự án nhà ở xã hội 100% cho thuê, bằng nguồn vốn tư nhân; Công ty Nam Long hỗ trợ 2% lãi suất vay trong 2 năm cho người mua căn hộ trong dự án nhà ở xã hội của Công ty.

Tháng 4/2017 Quốc hội đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội, trong đó dành 1.260 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Nhưng do nguồn vốn này quá nhỏ nên trên thực tế, đa số các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội chưa được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được phân bổ 1.163 tỷ đồng, trong khi nhu cầu của ngân hàng là hơn 9.000 tỷ đồng cho giai đoạn 2016-2020. Mặt khác, hầu hết các địa phương chưa bố trí vốn từ ngân sách để đầu tư các dự án nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở và chưa sử dụng số tiền thu được từ quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP; chưa quan tâm hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong việc bố trí kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án trên địa bàn.

Được biết, mới đây, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2020, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Quân cho biết, 5 năm qua là tâm điểm bão táp, thất bại trong những dự án nhà ở xã hội của Hoàng Quân. Trước đó, những năm 2014-2015, Địa ốc Hoàng Quân gần như hưởng trọn lợi ích từ gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Nhưng sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc vào năm 2016, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội của DN này gặp rất nhiều khó khăn.

Bên cạnh việc các DN thiếu mặn mà với nhà ở xã hội do thiếu vốn vay ưu đãi, thực tế thị trường còn chứng kiến nghịch lý giá nhà xã hội cao ngang ngửa nhà thương mại. Đơn cử dự án nhà ở xã hội ở Đại Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội). Đầu năm 2020, khi dự án này mở bán, người dân ngỡ ngàng khi giá được chủ đầu tư công bố lên tới 19,5 triệu/m2, tương đương với nhiều dự án nhà thương mại. Sau đó, mức giá đã được chủ đầu tư hạ xuống 17,5 triệu đồng/m2 (chưa có thuế GTGT), tuy nhiên vẫn cao hơn so với mức giá chung. Như vậy, không chỉ rất khó để được vay vốn lãi suất ưu đãi, việc giá nhà ở nhà xã hội cao cũng khiến khả năng chi trả của người dân ngày càng bị bó hẹp. Nhiều ý kiến cho rằng, do các DN phải tự bỏ vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án nhà ở xã hội mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, hệ quả của việc phải vay tín dụng với lãi suất thương mại (trên dưới 10%/năm) dẫn đến giá thành nhà ở xã hội tăng.

Rõ ràng, đã xuất hiện cái gọi là vòng luẩn quẩn trong phát triển nhà ở xã hội. Do đó, sớm giải quyết nguồn vốn vay ưu đãi cho nhà ở xã hội là giải pháp mấu chốt, cần thiết trước mắt cũng như lâu dài để tháo vòng luẩn quẩn cho phân khúc này. Một chuyển biến tích cực là tháng 4/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 41/NQ-CP, giao Bộ KH&ĐT bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Đặc biệt là dành 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank để cho vay mua nhà ở xã hội. Nhiều ý kiến cho rằng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần xem xét, bổ sung "Danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội" vào Nghị quyết số 1023/NQ-UBTVQH13 để có nguồn ngân sách thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó, tùy theo điều kiện ngân sách nhà nước hàng năm, nếu có thể được, Chính phủ bố trí khoảng 2 nghìn tỷ đồng/năm hỗ trợ tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội, hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Với mỗi đợt mở bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu là 60 ngày làm việc chỉ để tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng, bao gồm gửi thông báo cho Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc và thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là 30 ngày làm việc. Thời gian này quá dài, gây ảnh hưởng tới số đợt mở bán trong năm làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án nhà ở xã hội. Kiến nghị Chính phủ sửa đổi các quy định này theo hướng rút ngắn thời gian thông báo và nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

(Kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam)

Hoài Anh