Nghị định 08 tác động tích cực đến thị trường bất động sản

	Ngăn chặn tình trạng thị trường bất động sản “phát triển nóng” hoặc “đóng băng”
	Tập trung tháo gỡ vướng mắc đối với tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp
	Tháo “nút thắt” cho thị trường bất động sản

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ. Ông đánh giá như thế nào về tác động của Nghị định này tới doanh nghiệp và thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản?

Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ có 3 tác động chính tới thị trường TPDN. Một là, Nghị định tạo hành lang, cơ sở pháp lý cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các trái chủ để giãn, hoãn nợ tối đa là 2 năm, qua đó giảm áp lực trả nợ lượng trái phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm là năm 2023 và năm 2024. Tôi cho rằng, doanh nghiệp cần đảm bảo thực hiện nghiêm túc các cam kết của mình, đảm bảo uy tín, danh dự và cũng là vì sự tồn vong của chính doanh nghiệp, còn nhà đầu tư có thể tiếp nhận với tinh thần chia sẻ lúc khó khăn. Năm 2023, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lên tới 280.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, thời gian qua đã có một số doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn, do đó khối lượng trái phiếu đáo hạn năm 2023 còn khoảng 200.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong số 200.000 tỷ đồng trái phiếu này, có đến 120.000 tỷ đồng là trái phiếu bất động sản đáo hạn. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng.

Hai là, Nghị định tạo cơ sở pháp lý kèm theo hướng dẫn cơ bản đảm bảo việc thực hiện đàm phán đổi “trái phiếu lấy hàng” một cách rõ ràng và nhất quán hơn, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này. Với quy định này, doanh nghiệp cần công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi chính đáng, công bằng cho các nhà đầu tư; ngược lại cũng cần có sự chia sẻ, đồng hành và thiện chí của nhà đầu tư.

Ba là, cho phép giãn tiến độ đến hết năm 2023 đối với việc áp dụng một số điều kiện, yêu cầu cao, đáp ứng thông lệ về tiêu chí nhà đầu tư chuyên nghiệp, về yêu cầu rút ngắn thời gian phân phối trái phiếu và về xếp hạng tín nhiệm trước khi phát hành. Điều này là cần thiết trong bối cảnh thị trường khó khăn, niềm tin giảm, thanh khoản giảm và cũng cần thêm thời gian để các bên liên quan như nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành và tổ chức xếp hạng tín nhiệm chuẩn bị tinh thần, năng lực, quy trình, nhân lực.

Theo ông, Nghị định 08 có tác động tích cực tới thị trường chứng khoán và nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới hay không?

Tôi cho rằng Nghị định 08 đã và đang có tác động tích cực lên thị trường chứng khoán, nhất là nhóm cổ phiếu bất động sản. Trên thực tế, trong phiên giao dịch ngày 6/3, một ngày sau khi Nghị định được ban hành, nhóm này đã tăng trần... Việc ban hành Nghị định 08 với những điểm mới như tôi đã phân tích ở trên còn tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư, giúp "hạ cánh mềm" đối với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn và tăng khả năng phát hành thêm trong thời gian tới, góp phần giảm áp lực trả nợ. Giá cổ phiếu nhóm bất động sản có thể tăng xuất phát từ tâm lý của nhà đầu tư, đặc biệt nếu đàm phán giãn hoãn nợ trái phiếu diễn ra thành công sẽ tạo tiền đề tích cực cho các cuộc đàm phán khác, tất nhiên, còn tùy thuộc vào mỗi doanh nghiệp, mỗi đợt phát hành cụ thể...; sau đó mã nhóm này có thể điều chỉnh theo đà chung của thị trường.

Với những tác động tích cực nói trên, liệu Nghị định 08 có phải là cây đũa thần hóa giải những khó khăn của thị trường TPDN không, thưa ông? Đâu là những lưu ý của ông đối với các chủ thể trên thị trường TPDN hiện nay?

Có thể khẳng định Nghị định 08 ra đời có những tác động tích cực như nêu trên cho cả trái chủ và doanh nghiệp phát hành. Mặc dù vậy, các giải pháp trên đây theo Nghị định 08 chỉ là các giải pháp tình thế, chỉ tháo gỡ khó khăn ngắn hạn năm nay và năm 2024. Hơn nữa, để có thể phát huy được hiệu quả của Nghị định 08, bên cạnh sự minh bạch, nghiêm túc, tinh thần trách nhiệm của doanh nghiệp, thì cần tới sự chia sẻ, thiện chí của nhà đầu tư trong chia sẻ khó khăn và cũng như sự hỗ trợ kịp thời, giải quyết vướng mắc của các cơ quan quản lý. Tuy vậy, chưa thể kỳ vọng thị trường TPDN có thể phục hồi nhanh trở lại. Cần thêm thời gian để các bên liên quan như nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành và tổ chức xếp hạng tín nhiệm chuẩn bị tinh thần, năng lực, quy trình, nhân lực... Các bên liên quan cũng cần chuẩn bị hành trang cho năm tới khi các điều kiện tiêu chuẩn cao hơn, ví dụ như nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm, thời gian phân phối trái phiếu… bắt đầu áp dụng trở lại.

Ông có khuyến nghị như thế nào đối với cơ quan quản lý cũng như các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản?

Theo tôi, các doanh nghiệp cần có kế hoạch cụ thể, khả thi đối với việc thanh toán nợ trái phiếu đáo hạn, nhất là giai đoạn 2023 – 2024. Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn phải chủ động tiếp tục bán tài sản với mức chiết khấu có thể lên đến 30 -40% để giải tỏa nghĩa vụ nợ đáo hạn; đẩy mạnh cơ cấu lại sản phẩm, hoạt động, tiết giảm chi phí; sớm bắt tay chuẩn bị phát hành mới theo Nghị định 08 để có tiền trả nợ, hoàn thiện các dự án dở dang. Cùng với đó, doanh nghiệp cần có giải pháp để đa dạng hóa nguồn vốn, huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm hơn đến quản lý rủi ro tài chính, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện đầy đủ các cam kết…

Cùng với gỡ khó cho thị trường TPDN riêng lẻ, Bộ Tài chính nên xem xét các giải pháp khuyến khích phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn, có giải pháp phát triển nhà đầu tư tổ chức, sớm thành lập trung tâm giao dịch trái phiếu thứ cấp, thúc đẩy phát triển các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, tăng cường giáo dục tài chính nhằm nâng cao chất lượng nhà đầu tư, hoàn thiện thể chế như đề xuất sửa đổi Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp cho phù hợp…v.v. Bên cạnh đó, các tổ chức xếp hạng tín nhiệm sớm chủ động phát triển năng lực cung cấp dịch vụ xếp hạng. Các cơ quan quản lý khác như Ngân hàng Nhà nước, Bộ KH&ĐT, Bộ Công an, Bộ Tư pháp… cũng cần vào cuộc, đồng hành vì sự phát triển chung của thị trường vốn cho nền kinh tế, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Xin cảm ơn ông!