"Mổ xẻ" thị trường bất động sản nông nghiệp

	Đại gia 'ầm ầm' đầu tư vào nông nghiệp
	Khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như thế nào?
	Đồng thuận cao với đề xuất miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

Ngày 26/12, dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã tổ chức Hội thảo: Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách.

Hiện nay, cả nước có khoảng 48% dân số làm nông nghiệp, nhưng theo số liệu thống kê 9 tháng đầu năm 2019, toàn ngành chỉ đóng góp được 13,2% GDP. Điều này cho thấy, những giá trị mà ngành Nông nghiệp mang lại dường như chưa tương xứng với tiềm năng, tạo nên bức tranh ảm đạm mà trong đó, nhiều nông dân muốn bỏ ruộng.

Bất động sản nông nghiệp nước ta vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển.

Tại Hội thảo, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán. Bên cạnh đó, nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập.

Theo ông Chiến, những khó khăn, vướng mắc nêu trên dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước về phát triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động được hết được nguồn lực và nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp của các thành phần kinh tế.

Để phát triển bất động sản nông nghiệp, PGS.TS.Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, phải triển khai đồng bộ nhiều giải pháp trong đó có hoàn thiện thể chế, phát triển các thành tố và nâng cấp độ phát triển của thị trường đi liền với tin học hóa hệ thống thông tin, phát triển các công cụ tài chính phái sinh hoàn thiện công tác thu hồi giao đất và tăng cường chế tài đối với thị trường bất động sản nông nghiệp.

Tuy nhiên, PGS.TS.Trần Kim Chung cũng chỉ ra rằng, một trong những vướng mắc hiện này để có thể phát triển mạnh thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ là 2 - 3ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Việc tập trung hóa ruộng đất đang còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết.

Ở khía cạnh khác, TS.Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông nghiệp, Trường Đại học Lâm nghiệp cho rằng, phát triển nông nghiệp và tích tụ, tập trung đất đai có mối quan hệ mật thiết hữu cơ với nhau. Muốn phát triển nông nghiệp tập trung quy mô lớn, hiện đại cần phải tạo ra quỹ đất đủ lớn thông qua việc tích tụ, tập trung đất đai dưới sự can thiệp của Nhà nước hoặc thị trường bất động sản.

Dưới góc nhìn của GS.TSKH.Đặng Hùng Võ, cần phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết bài toán tập trung hay tích tụ đất đai dựa trên mối liên kết doanh nghiệp - nông dân hoặc liên kết cộng đồng nông dân. Mối liên kết tạo nên sức mạnh về cả đất đai quy mô lớn và nâng cao năng lực tài chính để đầu tư dài hạn và có chiều sâu công nghệ.

GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm, nông sản sản xuất ra có năng suất cao, sản lượng lớn, chất lượng tốt sẽ làm tăng giá trị đất đai nông nghiệp. Đầu tư vào bất động sản nông nghiệp lúc này cũng tạo hiệu quả kinh doanh không khác gì đầu tư vào bất động sản phi nông nghiệp, vừa tạo được giá trị đất đai tăng lên và vừa tạo được thu nhập cao từ hiệu quả cao về sản xuất nông nghiệp.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đều thống nhất cho rằng, những khó khăn về tích tụ, tập trung đất đai nông nghiệp đang là một trong những rào cản khiến DN khó đầu tư sản xuất ngành nông nghiệp quy mô lớn. Vấn đề này cần được giải quyết khi sửa đổi các luật và văn bản nghị định liên quan.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng, Nhà nước cần ưu tiên hỗ trợ các địa phương xây dựng quy hoạch các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung thông qua phân bổ ngân sách nhà nước được cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, các ý kiến cũng đề xuất, Nhà nước cần căn cứ khả năng cân đối vốn của từng giai đoạn và hàng năm, nhu cầu sản xuất nông nghiệp của nhà đầu tư trong từng địa phương, để quyết định về nguồn vốn hỗ trợ để thực hiện xây dựng quy hoạch các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung.

Được biết, sau khi kết thúc Hội thảo; Ban Tổ chức sẽ có văn bản kiến nghị lên Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan về các vấn đề được nêu trong Hội thảo; đặc biệt là định hướng xây dựng khung khổ pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này.