Không khắc phục được 3 điểm nghẽn lớn, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều cản trở

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh.

Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản trong năm 2024, đặc biệt khi có báo cáo cho rằng thị trường sẽ có sự phục hồi theo hình chữ V trong năm nay?

Trước hết, tôi cho rằng năm 2024 thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu phục hồi rõ ràng hơn so với 2 năm 2022 và 2023. Tuy nhiên, tốc độ và mức độ phục hồi hay hình dạng phục hồi như thế nào còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau.

Riêng các yếu tố trong nước, tôi cho rằng quan trọng nhất là việc cụ thể hóa quy định mới của Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng như khuôn khổ pháp lý và các văn bản hướng dẫn chỉ có hiệu lực từ đầu năm 2025, do đó tác động từ thay đổi về pháp lý liên quan đến sự phục hồi của bất động sản sẽ chỉ được quan sát trong năm 2025, còn năm 2024 chỉ có tác động nhiều về mặt tâm lý.

Vấn đề thứ hai quan trọng hơn chính là bản thân người tham gia hoặc có liên quan trên thị trường bất động sản. Theo đó, cần phải tiếp tục khắc phục tốt 3 nhóm vấn đề vướng mắc là nguyên nhân gây ra sự trầm lắng thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Thứ nhất là sự bất hợp lý của cơ cấu các nhóm sản phẩm bất động sản khi chúng ta hướng quá nhiều vào một số phân khúc bất động sản tạo ra hiện tượng dư thừa bất động sản, trong khi một nhóm phân khúc bất động sản khác thì lại thiếu sự đầu tư thích đáng và do đó nó trở thành khan hiếm, thậm chí là mất cân đối về cung cầu.

Thứ hai liên quan cơ cấu vốn dành cho thị trường bất động sản. Có thể nói sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng không những không được khắc phục, nguồn vốn tín dụng dành cho bất động sản không chỉ dừng lại nguồn vốn tín dụng thương mại, nguồn vốn tín dụng ưu đãi cũng tập trung quá mức vào thị trường này, trong khi đó các nguồn vốn khác chưa được huy động một cách tương xứng.

Thứ ba liên quan đến biến động giá của bất động sản. Có thể nói, biến động giá bất động sản thời gian qua phần lớn không chịu tác động của các quy luật thị trường mà chịu rất nhiều các yếu tố phi thị trường.

Nếu không khắc phục được những vấn đề nói trên, chắc chắn sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ có rất nhiều cản trở.

Theo ông, các luật liên quan tới thị trường bất động sản mới được ban hành dự báo sẽ tạo ra những thay đổi gì cho thị trường thời gian tới?

Rõ ràng, các quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định các nội dung để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và những hạn chế khiến cho thị trường bất động sản chưa thật sự phát triển một cách lành mạnh, bền vững. Trong đó, đơn cử như Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ban hành lần này có rất nhiều điểm thay đổi, tôi được biết đến khoảng 80-90 % các quy định, các điều luật trong Luật Kinh doanh bất động sản 2013 đã được chỉnh sửa và hoàn thiện. Do đó, kỳ vọng việc cả 3 Luật này sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ giúp cho thị trường bất động sản có thể vượt qua được những hạn chế, bất cập và thách thức đã hình thành trong thời gian qua.

Tuy nhiên, quy định trong Luật là một vấn đề, nhưng các văn bản hướng dẫn luật có 2 điểm cần lưu ý. Một là, phải tuân thủ và phản ánh đúng tinh thần đổi mới, hoàn thiện của luật. Hai là, quan trọng hơn rất nhiều, đó là văn bản hướng dẫn luật mới là cơ sở pháp lý để chúng ta thực thi trong hiện thực chứ không phải là chỉ trên giấy, tức là chỉ trên văn bản luật. Như vậy, trong năm 2024 chúng ta cần tập trung để có những văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)… theo luật mới ban hành. Tôi cho rằng đó là những điểm then chốt. Và điều quan trọng ở đây là cách thức xây dựng các văn bản này không phải chỉ dừng ở việc cụ thể hóa quy định của luật, mà còn phải lấy ý kiến của rất nhiều bên liên quan, đặc biệt là những người trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản.

Ông có nhắc tới mất cân đối cung cầu là điểm nghẽn lớn của thị trường, khi phân khúc vừa túi tiền đang rất khan hiếm, vậy giải pháp nào để tháo gỡ điểm nghẽn này?

Về vấn đề phân khúc thị trường bất động sản và cơ cấu thị trường bất động sản, tôi cho rằng ở đây có khá nhiều vướng mắc, kể cả từ quy định chung cho đến cơ chế chính sách của các cơ quan, ban, ngành có liên quan, thậm chí là có những hạn chế vướng mắc đến từ bản thân các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cả những vướng mắc từ tư duy trong xã hội hiện nay.

Thứ nhất, hiện nay chúng ta chưa rõ thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nhà ở nói riêng của Việt Nam bao gồm những phân khúc nào; dựa trên những tiêu chí nào để ban hành ra các phân khúc đó? Thứ hai, chúng ta hay nói là nhà ở hợp túi tiền, nhưng hiện nay chưa có một con số thống kê chính thức nào thuyết phục từ góc độ nghiên cứu, rằng ở Việt Nam có bao nhiêu nhóm người với mức độ thu nhập như thế nào và khả năng chi trả ra sao. Thứ ba, hiện nay chúng ta hay gọi là người có thu nhập thấp nhưng chưa có tiêu chí như thế nào là người có thu nhập thấp. Chúng ta đang bàn câu chuyện người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, nhưng với mức giá hiện nay là 25 triệu/m2, trong trường hợp không có đủ tiền, họ được vay ưu đãi với lãi suất có thể là 0% đi chăng nữa, tôi cam đoan đó sẽ không phải là những người có thu nhập thấp.

Rõ ràng ở đây những xung đột và mâu thuẫn trong chính sách cần phải được khắc phục, dựa trên một số điểm như sau: phải phân nhóm khách hàng và nhu cầu nhà ở. Tiếp theo phân loại phân khúc bất động sản phù hợp với từng nhóm đó. Cuối cùng xây dựng chính sách cho từng nhóm để hỗ trợ họ trong vấn đề tiếp cận phân khúc sản phẩm phù hợp.

Xin cảm ơn ông!