Khó khăn của thị trường bất động sản đang giảm dần

Niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường BĐS thực sự trở về “trạng thái bình thường" Ảnh minh hoạ: H.Anh

Lượng giao dịch tăng dần

Theo kết quả khảo sát gần đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) với các hội viên là những nhà môi giới BĐS đang hoạt động cho thấy, hầu hết các nhà môi giới được hỏi đánh giá cao các nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước và dự báo khả quan về quá trình phục hồi của thị trường BĐS. Trong đó, có tới 60% số người được hỏi cho biết khách hàng của họ, là các nhà đầu tư đã tham gia thị trường BĐS trước đó, sẽ đầu tư BĐS nếu lãi suất tiếp tục giảm. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh khó khăn, sức hấp thụ vốn của nền kinh tế kém, họ sẽ thận trọng hơn trong việc lựa chọn và tính toán, khai thác các gói vay tài chính cho các tài sản “gửi gắm” cũng như sẽ không tất tay vào các kênh đầu tư này.

Một tín hiệu khá tích cực là lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Tuy lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất, nhưng giao dịch theo quý đã tăng dần kể từ đầu năm. Nếu như quý 2/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý 1 thì đến quý 3, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023.

Nguyên nhân của việc giảm sút giao dịch so với năm 2022 là do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Số liệu của VARS cho thấy, về nguồn cung, toàn thị trường hiện có hàng nghìn dự án phát triển BĐS với hàng trăm nghìn sản phẩm có tổng giá trị hơn 300 tỷ USD. Theo đó, khoảng 1.200 dự án với giá trị khoảng 30 tỷ USD đang gặp vướng mắc, trong đó, đã có khoảng 500 dự án đang được tháo gỡ, còn lại khoảng gần 800 dự án đang chờ. Kể từ năm 2018, số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng bị hạn chế. Cơ cấu sản phẩm chỉ có 40% là dự án nhà ở, 30% là dự án du lịch nghỉ dưỡng, còn lại là các dự án thuộc phân khúc khác. Đây là nút thắt rất lớn tiếp tục cần tập trung tháo gỡ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, thị trường BĐS đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và có thể nhận định quý 1/2023 là “vùng đáy” của thị trường. Tuy nhiên, về tổng thể thì thị trường BĐS hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian. Sự hồi phục thể hiện rất rõ nét tại thị trường BĐS TPHCM khi quý 1/2023 tăng trưởng âm (-16,2%); đến 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm (-11,58%) nhưng đã giảm 4,62% so với quý 1/2023. Đến cuối quý 3/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm -8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường BĐS đã giảm 42,3% so với quý 1/2023.

Tái cơ cấu sản phẩm, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, mặc dù thị trường BĐS vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Động lực lớn cho sự phục hồi trở lại đến từ tinh thần nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS đi đôi với tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án BĐS, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh theo hướng minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi hơn về đất đai, thị trường vốn, tín dụng được thể hiện tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai.

Hiệp hội đánh giá, các biện pháp quyết liệt của Chính phủ bước đầu đã thúc đẩy, tạo được sự chuyển biến rất tích cực có tính lan tỏa từ các bộ, ngành đến các địa phương, truyền cảm hứng cho cộng đồng DN, người dân, nhà đầu tư để vượt qua khó khăn, nâng đỡ niềm tin thị trường. Theo các chuyên gia, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường BĐS thực sự trở về “trạng thái bình thường". Muốn vậy, cần đưa giá nhà về mức phù hợp.

Liên quan đến việc tái cơ cấu các sản phẩm để phục hồi thị trường BĐS, một động thái đáng chú ý là mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các DN bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Động thái trên tiếp tục đánh dấu, là minh chứng cho nỗ lực quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh bền vững.

Theo dự báo của VARS, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8% bởi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Đồng thời, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa. Giá chung cư neo cao không chỉ vì chủ đầu tư cố giữ giá cao mà còn do chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Bên cạnh đó, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí “không tên" phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến chủ đầu tư khó giảm giá.

Theo đó, để có thể cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, cần có sự chung tay, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của rất nhiều thành phần. Đối với doanh nghiệp BĐS, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư. Theo đó, xem xét bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại; chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền; tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản. DN cũng cần giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường. Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS cần liên tục đổi mới sáng tạo, nghiên cứu, áp dụng các thành tựu công nghệ để nâng cao năng lực quản trị, kiểm soát rủi ro, giảm thiểu chi phí.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, trước hết, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ DN trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của DN, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành. Đồng thời, cần có biện pháp xử lý nghiêm với tất cả hành vi gây khó cho DN trong quá trình đầu tư, phát triển dự án, tránh phát sinh các “chi phí bôi trơn” vô hình trung cũng bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm. Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho DN đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà; cần có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân.