Khắc phục tồn đọng để thúc đẩy M&A trên thị trường bất động sản

	Lạm phát tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
	Giải bài toán phát triển bền vững thị trường bất động sản
	Hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ sôi động trong 6 đến 12 tháng tới?
	Kỳ vọng bức tranh sáng cho thị trường bất động sản năm 2022

Thị trường bất động sản sở hữu nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

M&A bất động sản đứng trước nhiều cơ hội

Thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) tại Việt Nam năm 2021 đã chứng kiến những con số ấn tượng. Theo Bộ Xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt hơn 31 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn đã được giải ngân năm 2021 là 2,6 tỷ USD, giảm 1,6 tỷ USD so với năm 2020.

Điều này cho thấy trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.

Tuy nhiên, quyết định mở cửa toàn bộ đường bay từ ngày 15/3 và chính sách miễn thị thực nhập cảnh sẽ thúc đẩy quá trình đàm phán của các thương vụ M&A và tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản.

Điều này sẽ dẫn tới quá trình giải ngân nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sẽ trở nên thuận tiện hơn khi những rào cản du lịch được dỡ bỏ, các nhà đầu tư có thể trực tiếp di chuyển tới các dự án để nghiên cứu thị trường, tìm hiểu mô hình kinh doanh hay đánh giá tiềm năng của ngành. Điều này góp phần gia tăng tỷ lệ thành công của các giao dịch M&A.

Như vậy, ngành bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội tạo sức bật cho các hoạt động M&A và trở thành điểm đến hấp dẫn của các DN quốc tế trong năm 2022.

Các chuyên gia đánh giá, Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố vĩ mô, giúp tạo môi trường hấp dẫn cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư.

Bên cạnh đó, các phương án hỗ trợ DN và kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ đã ổn định tình hình kinh tế và đảm bảo an ninh xã hội. Đây được cho là hai yếu tố tạo dựng niềm tin của các DN FDI để rót vốn đầu tư vào Việt Nam.

Đơn cử, theo Bộ KH&ĐT, đầu năm 2022, Chính phủ đã chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội lớn nhất từ trước tới nay, trị giá gần 350 nghìn tỷ đồng. Trong đó, hơn 100 nghìn tỷ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng.

Điều này đóng vai trò như một động lực “lan tỏa”, mang lại nhiều cơ hội phát triển sang các khu vực vệ tinh. Từ đó, các DN FDI có thể mở rộng quy mô đầu tư, thay vì chỉ tập trung tại các trung tâm lớn như Hà Nội và TPHCM.

Bên cạnh đó, sự hỗ trợ kịp thời từ phía Nhà nước đóng vai trò tiên quyết giúp củng cố niềm tin của các DN FDI khi đầu tư vào Việt Nam.

Theo bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, bước sang những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động M&A tích cực. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 toàn ngành khi thu về tổng vốn đầu tư đăng ký gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% thị phần.

“Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các DN ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam”, bà Lê Thị Phương Lan nói.

Tiềm ẩn những rào cản

Tuy nhiên, cùng với những cơ hội và tiềm năng, hoạt động M&A tại Việt Nam vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định. Điều này khiến DN FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Trước hết, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp, gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những thiếu sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A.

Xét về cấu trúc giao dịch, đa số DN FDI đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Do thị trường M&A là khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam, nhiều DN, đặc biệt các DNVVN chưa có sự chuẩn bị kĩ càng cho quá trình này. Đối với những DN sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.

Cuối cùng, người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

“Sở hữu nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song thị trường M&A tại Việt Nam vẫn tiềm tàng nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại. Giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp, do đó các bên tham gia cần tìm hiểu kỹ càng cũng như lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai”, đại diện Savills chia sẻ.

Theo nhận định, mặc dù thị trường bất động sản sở hữu nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, những hạn chế tồn đọng trong hệ thống pháp lý cũng như cách thức DN tiếp cận M&A sẽ kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch.

Điều này cần được lưu ý đặc biệt trong bối cảnh các DN có nhu cầu đầu tư được phép tự do di chuyển, đây là thời điểm vàng để thị trường giữ chân làn sóng thương mại đang dịch chuyển vào Việt Nam.