Ì ạch cải tạo chung cư cũ
Theo kế hoạch, đến năm 2020 TP phải giải quyết 50% trong số 474 chung cư cũ. Tuy nhiên với tình hình hiện tại khó có thể đạt được mục tiêu đề ra, bởi trong 10 năm qua TP mới tháo dỡ được 32 chung cư cũ, còn việc cải tạo diễn ra rất chậm.
Nhiều vướng mắc
TPHCM có 474 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 3, 4, 5 và 10. Trong đó, có 13 chung cư thuộc nhóm D - loại xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm phải di dời khẩn cấp người dân ra khỏi chung cư. Theo kế hoạch, trong năm nay sẽ tháo dỡ, xây dựng lại 7 chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm được kiểm định cấp độ D gồm: chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1); chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3); chung cư 6 Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4); chung cư 440 Trần Hưng Đạo B (quận 5); chung cư 43 Bình Tây, chung cư 119B Tân Hòa Đông (quận 6) và chung cư 765 Bến Bình Đông (quận 8).
Nhưng đến nay đã gần 8 tháng trôi qua vẫn chưa có chung cư nào trong danh sách trên được tháo dỡ hay xây mới. Thậm chí, trong 10 năm qua TP cũng mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình cư trú. Tốc độ cải tạo chung cư cũ chậm đã không đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống của người dân tại đây cũng như chương trình chỉnh trang đô thị.
Nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu do phần lớn chung cư cũ xuống cấp, hư hỏng nặng có diện tích đất nhỏ trên dưới 500m2 nhưng dân số đông, nên không thu hút được nhà đầu tư. Đơn cử, chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) có diện tích 170m2 nhưng có 32 hộ cư ngụ, một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm mét vuông, nhưng có đến hơn 100 hộ cư ngụ…
Bên cạnh đó, với những dự án đã có chủ trương đầu tư, trong quá trình triển khai cũng gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, TĐC giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống. “Về nguyên tắc khi giải tỏa phải TĐC tại chỗ cho người dân có nhu cầu. Nhưng do diện tích khu đất quá nhỏ nếu bố trí TĐC tại chỗ không còn diện tích cho nhà đầu tư khai thác để hoàn vốn; trong trường hợp tăng thêm diện tích phá vỡ quy hoạch đã duyệt nên rất khó”- ông Trần Hoàng Quân, Chủ tịch UBND quận 4, chia sẻ.
Về phía doanh nghiệp, do hầu hết chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt chẽ về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số. Nếu muốn điều chỉnh quy mô dự án, chủ đầu tư phải mất thời gian lo thủ tục hành chính, ảnh hưởng đến lợi nhuận. Bên cạnh đó, chủ đầu tư gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thỏa thuận giá và phương thức đền bù với người dân đang sinh sống. Có trường hợp thương lượng 5-10 năm nhưng không đạt đủ điều kiện 100% hộ dân đồng ý, khiến vốn của doanh nghiệp bị chôn một cách lãng phí.
“Nếu chủ đầu tư tham gia bằng nguồn vốn của mình họ mong muốn có lợi nhuận hợp lý. Hiện nay cơ chế trong Nghị định 101 còn thiếu quy định về chỉ tiêu dân số, tức cho gia tăng số căn hộ một cách hợp lý để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nói.
Còn ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP, cho biết từ nay đến năm 2020 TPHCM cần nguồn vốn khoảng 500.000 tỷ đồng để quy hoạch, phát triển đô thị. Trong số này, TP lo được 34,8%, còn lại hơn 60% phải nhờ vào các nhà đầu tư, huy động các nguồn lực trong xã hội tham gia thực hiện.
Liên kết tạo quỹ đất
Trong thời gian qua, Trung ương đã cho phép TP phân cấp, phân quyền cho UBND các quận huyện, và TP đã nhiều lần tổ chức hội nghị kêu gọi doanh nghiệp tham gia chương trình xây mới chung cư thay thế chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng. Cụ thể, TP đã công nhận chủ đầu tư để xây dựng chung cư mới thay thế cho 6 chung cư, gồm chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3), chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1), chung cư 134A Lý Chính Thắng (quận 3), chung cư Nakyco (quận Tân Phú), chung cư Thanh Đa (lô IV, lô VI quận Bình Thạnh), chung cư 239 Cách mạng tháng Tám (quận 3).
Tuy nhiên, tốc độ thực hiện vẫn rất chậm. Đến nay mới có 5 chung cư đang thực hiện di dời, trong đó, chỉ có 1 chung cư đã xây dựng thành dự án trung tâm thương mại, 2 chung cư đã cải tạo chuyển đổi mục đích sử dụng.
Khó khăn lớn nhất hiện nay là một bộ phận cư dân vì một số nguyên nhân còn thiếu hợp tác, đôi khi đòi hỏi đơn giá bồi thường quá cao. Ngoài ra, về cơ chế chính sách, công tác bồi thường chưa gặp nhau giữa chủ đầu tư và người dân, vì đôi khi đơn giá bồi thường chưa hợp lý, thiếu các hỗ trợ tài chính cho việc tạm cư trong quá trình xây dựng. Bên cạnh đó, quy trình thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng còn kéo dài.
Trước thực tế này, Phó Chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến, yêu cầu các quận, huyện phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp tham gia. Muốn vậy, phải đảm bảo hài hòa lợi ích: Người dân có nơi ở mới, doanh nghiệp có lợi nhuận, Nhà nước có được công trình mới.
Thí dụ, 2 dự án chung cư ở quận 4 và quận 1 đều có diện tích quá nhỏ, khó khăn trong việc bố trí TĐC và quỹ đất để nhà đầu tư khai thác, 2 quận có thể ngồi lại với nhau để liên kết, vận động người dân đồng thuận TĐC một chỗ để phần đất còn lại cho nhà đầu tư khai thác.
Theo các chuyên gia, việc cấp phép cho doanh nghiệp đầu tư xây mới, cải tạo chung cư cũ cần được xem xét lại. Đặc biệt cần xem có hay không việc một số chủ đầu tư trúng thầu cải tạo chung cư cũ nhưng năng lực yếu kém và bán lại dự án cho chủ đầu tư khác kiếm lời. Bên cạnh đó, TP cần chốt thời gian cụ thể, nếu chủ đầu tư ngâm dự án quá lâu không thực hiện phải thay thế chủ đầu tư khác có năng lực hơn.
Cải tạo chung cư cũ là mảnh đất màu mỡ, nhưng chính quyền phải có cơ chế chính sách đưa ra để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân. Nhà nước chỉ nên nắm vai trò quản lý. Các chung cư cũ phân bố rải rác trên nhiều khu vực địa bàn khác nhau, với quy mô diện tích khác khác nhau, nên xây dựng cơ chế mở để nhà đầu tư tự căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân. GS.TS NGUYỄN TRỌNG HÒA |
Tin liên quan
Chìa khóa để TPHCM tiến vào kỷ nguyên mới, vươn lên cùng khát vọng dân tộc
15:46 | 23/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Báo động tai nạn tự chế pháo nổ
13:51 | 22/12/2024 Người quan sát
Đột phá cho chuyển đổi số
06:51 | 22/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Thủ tướng chỉ đạo phấn đấu tốc độ tăng trưởng GDP năm 2025 đạt trên 8%
15:53 | 21/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Chuyển đổi số - xu hướng tất yếu trong hoạt động giáo dục và đào tạo
10:41 | 21/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Ngân hàng Thế giới: Kinh tế toàn cầu ổn định, Việt Nam tăng trưởng vượt trội
09:06 | 20/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Thích ứng và đổi mới trong môi trường toàn cầu luôn biến động
07:45 | 20/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Tổ chức trưng bày các thành tựu xây dựng Lực lượng vũ trang nhân dân
16:31 | 19/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Giá xăng dầu đồng loạt tăng, xăng RON95-III ở mức hơn 21.000 đồng/lít
15:16 | 19/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
“Cán bộ có ô tô thuê nhà ở xã hội”
09:15 | 19/12/2024 Người quan sát
Hợp tác kết nối thị trường
07:48 | 19/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Cafe Giảng
07:45 | 19/12/2024 Người quan sát
Tạp chí Hải quan đứng đầu về mức độ chuyển đổi số trong khối tạp chí Trung ương và địa phương
08:49 | 17/12/2024 Sự kiện - Vấn đề
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới
Chìa khóa để TPHCM tiến vào kỷ nguyên mới, vươn lên cùng khát vọng dân tộc
Kim ngạch xuất nhập khẩu tiến tới mốc lịch sử khoảng 800 tỷ USD
Thu giữ khoảng 11 tấn pháo trong các thùng hàng có hình quả táo
Thêm cẩu giàn được bố trí tại bến số 3, 4 cảng cửa ngõ quốc tế Hải Phòng
Bridgestone thực hiện chính sách bảo vệ môi trường tại Việt Nam
(Infographics) Tổng thu từ xuất nhập khẩu các tỉnh, thành vùng Tây Nguyên
10:50 | 15/12/2024 Hải quan
(INFOGRAPHICS) Kim ngạch hơn 67 tỷ USD, Hàn Quốc là đối tác thương mại lớn thứ 3 của Việt Nam
11:29 | 04/12/2024 Infographics
(INFOGRAPHICS): Tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp tham gia chương trình tự nguyện tuân thủ
16:30 | 06/12/2024 Infographics
(INFOGRAPHICS) Tổng thu từ XNK các tỉnh vùng Bắc Trung Bộ và Duyên hải Trung Bộ
16:33 | 06/12/2024 Xuất nhập khẩu
(INFOGRAPHICS) 66 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu tháng 11
14:29 | 12/12/2024 Infographics