Hậu đấu giá đất Thủ Thiêm: Tác động khó lường đến thị trường bất động sản
Lo ngại bất động sản TPHCM tăng giá sau kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm | |
TPHCM đề xuất bổ sung 1.300 tỷ đồng bồi thường cho người dân Thủ Thiêm | |
TPHCM sẽ bán đấu giá, đấu thầu 61 lô đất ở Thủ Thiêm |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA). |
Kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm vừa qua với mức cao gấp 7 lần mức giá khởi điểm được xem là tín hiệu tốt với ngân sách thành phố. Ông đánh giá ra sao về điều này?
Phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua được diễn ra công khai, minh bạch, công bằng và cạnh tranh rất lành mạnh giữa các doanh nghiệp tham gia. Có rất nhiều doanh nghiệp lớn tham gia. Điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào nền kinh tế cũng như sức hấp dẫn của thị trường bất động sản TPHCM.
Theo tôi, có thể xét đến 3 trường hợp hưởng lợi từ việc giá đất Thủ Thiêm xác lập kỷ lục.
Thứ nhất, trường hợp các doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đúng các bước thủ tục ký hợp đồng mua bán tài sản, nộp tiền vào ngân sách, thành phố sẽ thu về hơn 37.000 tỷ đồng. Xét ở góc độ này, Nhà nước, người dân và doanh nghiệp cùng hưởng lợi vì mục tiêu phát triển chung của thành phố.
Thứ hai, giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư xung quanh khu Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị đội lên trong tương lai.
Thứ ba, các chủ đầu tư có bất động sản tại bán đảo này đang thế chấp ở ngân hàng có thể định giá lại tài sản để vay thêm vốn. Với mặt bằng giá kỷ lục vừa được thiết lập, việc định giá lại tài sản thường diễn ra theo hướng giá trị tăng lên khi cập nhật theo giá thị trường.
Theo ông, doanh nghiệp sẽ phải có phương án kinh doanh ra sao để có lãi với giá vốn "khủng" trên?
Nhìn vào quy hoạch chi tiết của lô đất, có thể xác định dự án thuộc nhóm bất động sản hàng hiệu hoặc căn hộ siêu sang. Giả định chủ đầu tư vay 70% vốn để phát triển dự án với lãi suất trung bình 10% một năm và kỳ vọng mức lợi nhuận 15%, giá bán căn hộ có lãi sẽ nằm trong ngưỡng 500-700 triệu đồng một m2. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đợt vừa qua có quyền thực hiện dự án trong vòng 24 tháng, trường hợp điều chỉnh dự án hoặc xin gia hạn có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy, mức trần đấu giá đất vừa qua tại Thủ Thiêm được hiểu không phải là giá hiện tại, mà là giá kỳ vọng tương lai. Cụ thể, mức giá căn hộ hàng hiệu và siêu sang này là giá kỳ vọng trong 5-8 năm nữa, tức trong khoảng một thập niên tới. Hiện giá nhà hạng sang trên bán đảo Thủ Thiêm chỉ dao động 150-200 triệu đồng/m2.
Mức lợi nhuận 15% là ước tính biên lợi nhuận sàn (tối thiểu) các doanh nghiệp bất động sản đặt ra khi tính bài toán hiệu suất đầu tư. Mức lãi phổ biến các doanh nghiệp phát triển căn hộ cao cấp và hạng sang thường không dưới mức 20%, nhưng vẫn có những đơn vị phát triển dự án tại khu vực phía Nam từng đạt biên lợi nhuận vọt lên gấp nhiều lần.
Trong trường hợp kỳ vọng lợi nhuận cao hơn khung 15%, nhiều khả năng giá bán căn hộ trên lô đất trúng đấu giá này cũng không dừng lại ở mức 500-700 triệu đồng một m2. Nếu quy đổi khu đất trúng đấu giá theo m2 sàn để làm hệ quy chiếu, cần tính đến diện tích khối đế là khu thương mại sẽ có giá trị cao không kém căn hộ ở các tầng trên.
Sau thương vụ đấu giá đất này, giá đất các vị trí dọc hai bờ sông dọc theo bán đảo Thủ Thiêm có thể sẽ bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm TPHCM hiện nay, thậm chí cao hơn. Liệu đây có phải là những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới, thưa ông?
Trước đây, khi nhắc đến trung tâm TPHCM, người ta nghĩ ngay đến quận 1, khu vực lõi được giới hạn bởi các trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi. Ba tuyến đường này cũng là nơi có giá đất cao nhất trên thị trường với mức 1 tỷ đồng/m2, đồng thời cao nhất trong bảng giá đất thành phố công bố. Sau phiên đấu giá đất tỷ USD vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất ba tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm TPHCM theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn. Khu trung tâm cũ từ quận 1 đang dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc quận 2, trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc này có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn.
Tuy nhiên, mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực, cũng như kéo mặt bằng giá bất động sản ở các khu xung quanh lên một mức cao mới. Một trong những tác động của việc giá đất tăng cao là các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TPHCM đứng trước thách thức, khó thành hiện thực. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất giá phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TPHCM.
Trước mắt, các khu vực xung quanh Thủ Thiêm, bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến giá bán các phân khúc cao- trung cấp cũng leo thang. Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể.
Trong điều kiện bình thường, nhà giá thấp vốn đã không được các nhà phát triển bất động sản ưu tiên. Trong 2 năm đại dịch Covid-19 hoành hành và vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường TPHCM gần như vắng bóng các sản phẩm nhà giá thấp. Nay giá đất lên cao kỷ lục hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể càng khiến thị trường phân hóa mạnh về cực nhà giá cao, bỏ trống phân khúc nhà bình dân. Bởi các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.
Xin cảm ơn ông!
Ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Công điện 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua. Theo Công điện, vừa qua, nhiều địa phương đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) đang thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội, có thể tạo ra hiệu ứng đối với phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản. Để công tác quản lý đất đai, bất động sản, nhà ở trong thời gian tới hiệu quả, phù hợp với thực tiễn và quy định của pháp luật, Thủ tướng Chính phủ có ý kiến chỉ đạo như sau: UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường. Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu, đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua, nhất là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường (cung, cầu) nhà ở, bất động sản; đề xuất các giải pháp để hạn chế các tác động tiêu cực (nếu có), báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Bộ Công an chỉ đạo Công an các địa phương tăng cường nắm tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định pháp luật trong việc đấu giá quyền sử dụng đất. |
Tin liên quan
TP Hồ Chí Minh ra quân phát triển người tham gia bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế
19:27 | 02/11/2024 Sự kiện - Vấn đề
Đâu là tác nhân đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản?
20:20 | 01/11/2024 Kinh tế
Giải ngân vốn đầu tư công tại TP Hồ Chí Minh mới đạt gần 22%
20:43 | 31/10/2024 Sự kiện - Vấn đề
Doanh nghiệp cần gì cho công cuộc chuyển đổi số?
19:31 | 02/11/2024 Kinh tế
Mỗi ngày dệt may xuất khẩu mang về hơn 100 triệu USD
12:40 | 02/11/2024 Xuất nhập khẩu
Tối ưu hóa chuỗi cung ứng, thúc đẩy giao thương Việt Nam - Trung Quốc
12:39 | 02/11/2024 Kinh tế
Cơ hội bứt tốc xuất khẩu nông sản sang Trung Quốc
08:35 | 02/11/2024 Kinh tế
Xuất khẩu thủy sản tháng 10 trở lại mức 1 tỷ USD sau 27 tháng
20:26 | 01/11/2024 Xuất nhập khẩu
Dữ liệu cá nhân có thể bị “đánh cắp” khi mua sắm trên nền tảng xuyên biên giới chưa đăng ký
20:12 | 01/11/2024 Kinh tế
Doanh nghiệp Việt trước làn sóng sàn thương mại điện tử quốc tế: Lợi ích và thách thức
17:59 | 01/11/2024 Kinh tế
Nắm bắt cơ hội để "chen chân" thay thế nhà cung cấp hàng hoá cho EU
17:49 | 01/11/2024 Kinh tế
Ngành sản xuất đang hồi phục sau bão Yagi
15:20 | 01/11/2024 Kinh tế
Đổi mới sáng tạo - chìa khóa giải quyết rác thải nhựa
14:29 | 01/11/2024 Kinh tế
Nhiều nền tảng và động lực cho kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ
14:19 | 01/11/2024 Kinh tế
Vi mạch bán dẫn là ngành ưu tiên thu hút đầu tư của TP Hồ Chí Minh
11:14 | 01/11/2024 Kinh tế
Cần gì để tháo gỡ khó khăn, nâng cao năng lực cạnh tranh cho ngành tôm?
23:05 | 31/10/2024 Kinh tế
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới
Khởi tố Công ty Biomass buôn lậu “khí cười”
Doanh nghiệp cần gì cho công cuộc chuyển đổi số?
Mua bán thuốc online
TP Hồ Chí Minh ra quân phát triển người tham gia bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế
Thủ tướng: Phát triển giáo dục, đào tạo phục vụ kỷ nguyên vươn mình của dân tộc
Tuyên bố chung giữa Việt Nam và UAE về nâng cấp quan hệ lên Đối tác Toàn diện
08:35 | 29/10/2024 Sự kiện - Vấn đề
(INFOGRAPHICS) 32 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu nửa đầu tháng 10
09:14 | 29/10/2024 Infographics
Phiên họp Ủy ban Kỹ thuật thường trực WCO tại Bỉ: Dấu ấn điều hành của đại diện Hải quan Việt Nam
09:25 | 29/10/2024 Hải quan
Hành vi buôn lậu “khí cười” tại Công ty Hoa Việt diễn ra thế nào?
10:18 | 29/10/2024 An ninh XNK