Gỡ nút thắt về chuyển nhượng, giao đất và cho thuê đất

Khuyến nghị sửa Luật Đất đai: Cần xây dựng khung giá đất sát giá thị trường

Các đại biểu góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: T.D

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Giám đốc Cơ quan Truyền thông, Liên đoàn Luật sư Việt Nam dẫn chứng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có vai trò hết sức quan trọng để đưa các quy định của Luật sát hơn với thực tiễn công tác quản lý đất đai trên cả nước. Dù vậy, sau giai đoạn lấy ý kiến phản biện, góp ý đầu tiên đã có nhiều ý kiến cho rằng nhiều quy định của dự thảo Luật vẫn còn chung chung, chưa cụ thể, chưa thể chế đầy đủ các chính sách mới trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, dẫn đến cần phải tiếp tục đánh giá kỹ lưỡng các tác động và cụ thể hóa chính sách đất đai bảo đảm đồng bộ, khả thi, hiệu quả.

Cụ thể, kết quả rà soát Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại 112 luật, bộ luật (có quan hệ với Luật Đất đai) đã thấy có 22/112 luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với Luật hiện hành nhưng cũng chưa thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 61 của dự thảo Luật về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất có quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Như vậy là bất cập, chỉ nên giao Hội đồng nhân dân thông qua những dự án diện tích lớn từ 5ha trở lên.

Đối với công nhận quyền sử dụng đất, Luật sư Nguyễn Văn Hậu đề xuất dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần công nhận quyền sử dụng đất dựa trên các giấy tờ liên quan có tác dụng giúp người sử dụng đất có thể tiến hành đăng ký hợp pháp thửa đất đó và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng ba yêu cầu: đúng quy hoạch của Nhà nước, không bị tranh chấp và được địa phương xác định sử dụng ổn định và lâu dài; đồng thời, khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp.

Góp ý về Dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, HoREA đã nhiều lần góp ý về các bất cập trong quy trình thu hồi đất đến bồi thường, giải phóng mặt bằng, công tác tái định cư cho người bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi… Một khi chưa sửa đổi được Luật, người dân, doanh nghiệp còn bức xúc.

Ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang “khuyến khích thực hiện”, bởi vì nếu bắt buộc sẽ tạo ra những “đặc quyền”, “đặc lợi” cho các sàn giao dịch và thiếu công bằng với các chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay, dẫn đến các bất cập, mâu thuẫn kéo dài. Lý do là vì sàn giao dịch không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án…

Trong khi đó, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2020. Hiện nay, Việt Nam có hơn 300.000 người môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo, chiếm 10%, với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, phần còn lại là những người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất”, “cò nhà”; các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều.

Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp nên trong thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất, cò nhà… đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo giá nhà đất trên thị trường.

Ngoài ra, tại hội thảo, các đại biểu còn góp ý với Điều 70 của Dự thảo về việc thu hồi đất đai do liên quan đến phát triển kinh tế, xã hội và mục đích công cộng. Luật sư Nguyễn Hoàng Nhật Thi nhận định, cần phải làm rõ tiêu chí xác định của từng loại dự án thuộc diện thu hồi, tránh tình trạng áp dụng không đúng bản chất.

Cụ thể, Điều 70 Dự thảo quy định các dự án đã được 80% người dân có đất thu hồi đồng thuận thì sẽ thuộc diện bị thu hồi. Quy định này hoàn toàn mới và có ưu điểm là tháo gỡ được việc khai thông nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thỏa thuận. Nhưng cần tính toán kỹ cho cơ chế thu hồi này như việc tái định cư, mức giá bồi thường cho con số 20% chưa đồng ý thỏa thuận và bị áp dụng biện pháp thu hồi này, luật sư Nguyễn Hoàng Nhật Thi nhấn mạnh.