Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua

Ông nhận diện về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2024 và đầu năm 2025 ra sao?

Từ ở mức tăng trưởng âm vào cuối năm 2023, thị trường bất động sản TPHCM bắt đầu ghi nhận tăng trưởng dương trở lại với kết quả tăng khoảng 6-7% trong 9 tháng năm 2024. Tốc độ phục hồi còn chậm nhưng có xu hướng tháng sau tốt hơn tháng trước, qua đó cho thấy thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi.

Từ đầu năm 2024, hoạt động của các doanh nghiệp bắt đầu hồi phục tích cực nhờ nỗ lực tự thân, cộng thêm chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Nhiều doanh nghiệp bắt đầu tuyển dụng lại nhân sự, trong đó có cả lực lượng môi giới. Đồng thời, không ít dự án cũng được tái khởi động. Đây là những tín hiệu rất đáng mừng.

Chúng tôi có niềm tin vào nỗ lực của Chính phủ cũng như UBND TPHCM. Tôi tin rằng, thị trường bất động sản được tháo gỡ về pháp lý và sẽ phục hồi rõ nét ở quý 4/2024, trở lại bình thường và phát triển mạnh từ giữa năm 2025 trở đi. Nhờ tác động tích cực của chính sách, thủ tục đầu tư triển khai dự án bất động sản mới được khơi thông.

Sự hồi phục tích cực của thị trường bất động sản như ông vừa chia sẻ là kết quả của các giải pháp cụ thể nào, thưa ông?

Thời gian qua, các vướng mắc pháp lý liên quan đến bất động sản xuất phát từ quy định của một số luật và các văn bản dưới luật cũng như khâu thực thi pháp luật. Các vướng mắc này đã được nhận diện và các cấp có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương cũng như doanh nghiệp đều muốn chung tay tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Tôi rất ấn tượng với Nghị quyết 33/2023 của Chính phủ khi yêu cầu tất cả các chủ thể chung tay tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tại TPHCM, đến nay khoảng 1/3 dự án trong tổng số 148 dự án bất động sản gặp vướng mắc đã được tháo gỡ ở các cấp độ khác nhau. Chẳng hạn, đã có những dự án được phép huy động vốn lên đến 50%. Mặc dù đây chưa phải là giải pháp triệt để nhưng đã hỗ trợ rất nhiều cho các doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay.

Bên cạnh đó, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về thị trường trái phiếu doanh nghiệp cho thấy doanh nghiệp và thị trường bất động sản đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất. Mới đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu, Luật Đất đai về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Trong đó đã sửa và tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc và chấp thuận trong đầu tư.

Tin vui nữa đối với thị trường bất động sản TPHCM đó là 15.800 hồ sơ đất đai của cá nhân, hộ gia đình bị ách tắc từ ngày 1/8 đến 21/9/2024 đã được Cục Thuế TPHCM xử lý. Đồng thời tiếp tục giải quyết các hồ sơ đất đai phát sinh mới.

Ngoài ra, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã đưa vào dự thảo sửa đổi bốn luật nằm trong phạm vi quản lý, bao gồm Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đối tác Công tư (PPP). Nghị định 115 cũng quy định, hướng dẫn rõ điểm a, khoản 3, Điều 33 của Luật Đầu tư 2020 nhằm đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Theo các doanh nghiệp, thị trường bất động sản dù đã thoát vùng đáy, song thị trường TPHCM còn quá ít dự án mở bán mới, thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội. Ông đánh giá như thế nào về điều này?

Thị trường bất động sản tại TPHCM tuy ghi nhận những tín hiệu tích cực song vẫn đang nằm trong vùng “tối” và “xám”. Thị trường TPHCM còn quá ít dự án mở bán mới và vẫn đứng trước nguy cơ mất cân bằng cung - cầu nhà ở, thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội. Do đó, để tăng nguồn cung nhà ở và ổn định giá cả, trước hết TPHCM cần giải quyết vướng mắc dứt điểm số dự án còn lại trong tổng số 148 dự án đang gặp vướng mắc.

Gần đây, Chính phủ đã thông qua Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở thương mại với mức giá vừa túi tiền cũng đang được đặc biệt quan tâm.

Tuy nhiên, tôi đề nghị cần có thêm chính sách và cơ chế hỗ trợ cho gần 200.000 chủ nhà trọ tại TPHCM - những chủ thể đang giải quyết nhu cầu nhà ở cho thuê rất lớn. Đồng thời giảm thuế khoán từ 7% doanh thu xuống còn 3,5% để các chủ nhà trọ có điều kiện nâng cấp nhà ở, tạo ra môi trường sống tốt hơn và hiện đại hơn.

Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản thông qua các công cụ như thuế, tín dụng, quy hoạch và giá đất, đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Gần đây, có ý kiến cho rằng bảng giá đất mới không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản. Song, theo quan điểm của tôi, nhận định này chỉ đúng một phần. Ví dụ, trong giai đoạn đầu, một dự án bất động sản đã nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với bảng giá đất, và dự án được thẩm định theo phương thức thặng dư, nên trong ngắn hạn không có tác động lớn.

Ngoài ra, về dài hạn, khi người dân hoặc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn, khu vực đó sẽ không chấp nhận bán theo mức giá cũ. Điều này chắc chắn sẽ đẩy giá bất động sản lên, tạo ra tác động tâm lý đám đông và ảnh hưởng đáng kể đến thị trường.

Xin cảm ơn ông!