Giá nhà đất neo cao, nhu cầu mua giảm sút

	Người nước ngoài và Việt kiều có nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam rất lớn
	Giá nhà đất bị đẩy lên cao “ăn theo” vụ đấu giá đất Thủ Thiêm
	HoREA kiến nghị nhà đầu tư phải nộp tiền trước để tham gia đấu giá đất

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội hiện nay là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố, 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự, 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư.

Với thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 ước tính là 135 triệu đồng/năm, như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân thủ đô cần mất tới 169 năm, muốn sở hữu biệt thự cần 132 năm, mua nhà riêng sẽ mất 47 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm với giả thiết sẽ dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà.

Trong khi đó, tại TPHCM, giá rao bán trung bình một căn nhà mặt phố là 25 tỷ đồng, tương đương với 169 năm thu nhập bình quân của người lao động tại thành phố này. Giá trung bình mỗi căn biệt thự là 24 tỷ đồng, tương đương 162 năm thu nhập của người dân. Giá nhà riêng rơi vào khoảng 7,9 tỷ đồng/căn, tương đương 53 năm thu nhập. Còn chung cư được rao bán với mức giá trung bình 3,5 tỷ đồng/căn, gần bằng 24 năm thu nhập.

Theo Batdongsan.com.vn, Việt Nam đứng hàng đầu Đông Nam Á về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ chênh lệch giá bất động sản với thu nhập bình quân của người Việt Nam không ngừng tăng, vượt cả Singapore. Trong khi chỉ số này ở Indonesia, Malaysia và Thái Lan có dấu hiệu giảm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo giá BĐS Việt Nam sẽ khó có xu hướng giảm và khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập bình quân của người dân sẽ ngày càng tăng lên.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, các dự án căn hộ bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 tại thành phố Hà Nội và TPHCM rất ít, trong khi đó tại hai thành phố này có nhiều dự án mới được chào bán, quảng cáo với mức giá cao. Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền, trong quý 4/2022, giá giao dịch bình quân nhà ở riêng lẻ, đất nền cơ bản không tăng so với quý trước; cá biệt có một số dự án tại một số khu vực có xu hướng giảm nhưng không nhiều.

Theo Savills Việt Nam, từ cuối năm 2022, một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh trong giá bán trước những khó khăn về giá bán cao dẫn đến hoạt động giao dịch ảm đạm. Trong đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý xuống 130 triệu đồng/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu đồng/m2. Shophouse là phân khúc có sự điều chỉnh rõ rệt nhất với đà giảm 10% xuống 189 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng giá điều chỉnh không đáng kể và đây cũng là một bài toán thách thức cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân.

Mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10-30 tỷ đồng chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ đồng cũng chiếm đến 20% tỷ trọng, và dưới 10 tỷ đồng chiếm khoảng 22% tỷ trọng.

“Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Còn các nhà đầu tư thứ cấp cũng đã trải qua rất nhiều lần mua qua bán lại khiến giá được đẩy lên ở mức cao, dẫn đến khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá”, bà Đỗ Thu Hằng nhận định.

Giá nhà neo cao là nguyên nhân khiến nhu cầu mua và giao dịch trầm lắng. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mảng cho thuê vẫn là điểm sáng của thị trường bất động sản trong 2 tháng đầu năm 2023. Nhu cầu tìm thuê bất động sản toàn quốc tăng 24%, tăng cao nhất đối với loại hình nhà mặt phố và cửa hàng (tăng 61-62%). Ngược lại, nhu cầu tìm mua bất động sản giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đại diện Savills Việt Nam, vào năm 2023, tính thanh khoản có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư. Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trong một số trường hợp khác, để giải quyết khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư bắt đầu có phương án chuyển nhượng dự án, khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra rất nhộn nhịp.

Đối với các chủ đầu tư có quyết tâm cao và khả năng đàm phán hợp lý, thì việc này là một trong những phương án giúp thanh lọc thị trường, giúp cho thị trường có những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, khắc phục được những vấn đề hiện hữu, ví dụ như tung những sản phẩm không phù hợp ra thị trường, giá được đưa ra lên cao nhưng sản phẩm thì lại không đáp ứng được yêu cầu của người sử dụng.

Nhiều ý kiến cho rằng, để giảm nhiệt giá nhà ở, bên cạnh giải pháp các chủ đầu tư tái cấu trúc lại sản phẩm để có nhiều hơn sản phẩm nhà ở hợp túi tiền của đại đa số người dân, thì việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ pháp lý cho các dự án nhà ở là giải pháp cần thiết trong bối cảnh hiện nay.