Đưa được nguồn cung vào thị trường, giá nhà ở sẽ chững lại và được điều tiết hợp lý

Ông Đỗ Viết Chiến

Ông nhận định như thế nào về tình hình thị trường BĐS hiện nay?

Trong những năm gần đây thị trường BĐS Việt Nam rất khó khăn, đặc biệt là đối với các DN BĐS. Những khó khăn tập trung vào 3 điểm nghẽn lớn mà các DN phải đối mặt, đó là rào cản pháp lý, nguồn vốn và đặc biệt là quy trình, trình tự, thủ tục triển khai dự án về nhà ở, kinh doanh BĐS.

Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, Chính phủ, các bộ, ngành liên quan đã vào cuộc một cách quyết liệt, có thể nói chưa bao giờ lại có sự vào cuộc đồng bộ từ Trung ương xuống địa phương, kể cả các doanh nghiệp vào cuộc để cùng tháo gỡ khó khăn. Hiện nay, Chính phủ, các bộ, ngành đang tập trung quyết liệt xây dựng các nghị định, thông tư hướng dẫn 3 Luật vừa được ban hành gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tôi cho rằng, có hai mức độ giải quyết khác nhau. Trước hết, về lâu dài, để hướng tới thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, thị trường trông cậy vào hệ thống luật đã thông qua và những nghị định, thông tư hướng dẫn. Nhưng về trước mắt, đối với những dự án mới cũng như các dự án tồn đọng trong giai đoạn vừa qua, cần có giải pháp để tháo gỡ vướng mắc một cách nhanh nhất để sớm bổ sung nguồn cung vào thị trường.

Để tháo gỡ khó khăn cho các DN trong triển khai đầu tư các dự án nhà ở, góp phần đưa nguồn cung trở lại thị trường BĐS, Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đã được thành lập. Xin ông cho biết tình hình triển khai tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở trên cả nước hiện như thế nào?

Ngoài Nghị quyết 33/NQ-CP được ban hành ngay từ đầu năm 2003, trong năm 2023 Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác đặc biệt để tập trung tháo gỡ những vấn đề trước mắt đối với các dự án BĐS có vướng mắc, tồn đọng.

Trong năm 2023, sau khi thành lập, dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Thủ tướng và Phó Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác đặc biệt làm việc với hầu hết các đô thị lớn trên cả nước, những nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh và có số lượng dự án nhà ở, khu đô thị lớn để thống kê, rà soát, đánh giá và phân loại các nhóm dự án. Qua đó, Tổ công tác đã tách các dự án gặp khó khăn thành 5 nhóm dự án quan trọng để có phương án giải quyết phù hợp.

Đối với nhóm dự án vướng mắc trong thực thi ở địa phương sẽ do địa phương chủ động rà soát, đánh giá, phân loại và trực tiếp giải quyết, có sự hỗ trợ của các bộ, ngành liên quan. Với nhóm dự án gặp vướng mắc theo quy định tại các thông tư thì bộ chuyên ngành đó phải chịu trách nhiệm phối hợp với Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung sớm theo hướng quy trình rút gọn để đốt cháy thời gian và đáp ứng được đòi hỏi của thực tế. Với nhóm dự án có vướng mắc về nghị định của Chính phủ, các bộ chuyên ngành cũng phải phối hợp với Chính phủ tiến hành sửa đổi, bổ sung ngay, đồng thời phối hợp với Bộ Tư pháp để thực hiện theo quy trình rút gọn, thậm chí là một luật sửa đổi, bổ sung nhiều luật để có thể đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn.

Nhóm dự án có vướng mắc về Luật, Chính phủ sẽ phải tập hợp tất cả những vấn đề lớn báo cáo với Quốc hội để có thể tháo gỡ bằng nghị quyết của Quốc hội hoặc là đưa vào luật để giải quyết. Cuối cùng, với nhóm dự án gặp phải vướng mắc nảy sinh trong thực tiễn nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật thì bắt buộc phải do cấp cao nhất của nhà nước xem xét, quyết định. Nguyên tắc xử lý theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ là không được hợp thức hóa các sai phạm.

Với những chỉ đạo rất rõ ràng như vậy, hiện nay Tổ công tác đặc biệt vẫn đang tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các địa phương, bộ, ngành để thực hiện nhiệm vụ của mình. Mới đây, Chính phủ đã chỉ đạo các địa phương cũng sẽ phải thành lập Ban chỉ đạo của địa phương mình, thậm chí là tổ công tác của địa phương chủ động đến với các DN để tìm hiểu những khó khăn của DN, trên cơ sở đó phân loại, đánh giá theo chỉ đạo nêu trên để từng bước giải quyết, tháo gỡ khó khăn trước mắt cho thị trường.

Thị trường BĐS mất cân đối cung cầu rất lớn khiến giá nhà ở tăng cao. Theo ông, tháo gỡ điểm nghẽn này sẽ tác động tới giá nhà như thế nào?

Mỗi một cuộc khủng hoảng đều bắt đầu từ câu chuyện mất cân đối cung - cầu. Nếu giai đoạn 2008-2014 thị trường BĐS khủng hoảng thừa ở phân khúc BĐS cao cấp, trong khi đó phân khúc bình dân các căn hộ vừa túi tiền của người dân thì lại chưa đáp ứng được, thì giai đoạn này chúng ta lâm vào khủng hoảng thiếu. Hiện nay thị trường thiếu nguồn cung trên tất cả các phân khúc.

Trong đó, phân khúc bình dân, phù hợp với túi tiền và phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân gần như không có trên thị trường. Mới đây tại cuộc họp triển khai chính sách tài chính tiền tệ năm 2024 do Thủ tướng Chính phủ chủ trì, đại diện Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết phân khúc căn hộ 25 triệu đồng/m2 là gần như không còn và chính thức đề xuất dự án có mức giá 35 triệu đồng/m2 được tiếp cận với gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội (NOXH).

Qua thực tế này, chúng tôi cho rằng, ngoài việc tháo gỡ về mặt pháp lý, nguồn vốn (hạ lãi suất vay, kéo dài thời hạn cho vay, điều kiện để tiếp cận nguồn vốn…), còn một vấn đề quan trọng nữa cũng phải tháo gỡ, đó là quy trình, trình tự, thủ tục của tất cả các dự án đầu tư nhà ở thương mại, nhà ở nói chung và đặc biệt là các khu đô thị để cho các địa phương thống nhất trong quy trình, không bị vướng mắc trong quá trình thực hiện. Đây là rào cản lớn, là điểm nghẽn rất lớn gây ra rất nhiều khó khăn đối với các DN trong quá trình làm thủ tục triển khai dự án.

Bên cạnh đó, để cung - cầu trên thị trường sớm trở lại bình ổn, ngoài việc tháo gỡ trong ngắn hạn để đưa thêm dự án sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành vào thị trường, giúp tăng thêm nguồn cung, đáp ứng nhu cầu, tạo thêm nguồn thu cho các DN trong lúc khó khăn như hiện nay, thì về lâu dài phải triển khai quyết liệt các giải pháp đồng bộ về các chính sách có liên quan đến đất đai, giải phóng mặt bằng, đầu tư, quy hoạch xây dựng… để làm sao đẩy nhanh được đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH đã được Chính phủ thông qua, trong đó, riêng năm 2024 được giao chỉ tiêu 130.000 căn hộ. Làm được điều đó, chúng ta sẽ từng bước đưa được nguồn cung vào thị trường. Khi nguồn cung đã vào được thị trường và đặc biệt là nguồn cầu tiếp cận được nguồn cung thì giá nhà ở trên thị trường sẽ chững lại và sẽ có chiều hướng điều tiết hợp lý.

Xin cảm ơn ông!