Đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi phục của thị trường bất động sản

	Sử dụng chính sách thuế để điều tiết thị trường bất động sản
	Tháo “nút thắt” cho thị trường bất động sản
	Thị trường bất động sản sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm

Thị trường bất động sản đang chờ những đột phá về thể chế để thoát khỏi khó khăn. Ảnh: H.Anh

Thị trường BĐS đang bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra

Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam - VIAC, hiện tại thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn đang trong mùa đông băng giá. “So với năm 2021 thì năm 2022 đã tăng gần 40% số DN phá sản, giải thể. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng. Các DN còn lại đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh vô cùng khó khăn, đó mới chính là phần chìm của tảng băng”, ông Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Gói gọn những khó khăn nổi cộm nhất hiện nay trên thị trường BĐS trong 4 chữ “tài chính - pháp lý”, ông Vũ Tiến Lộc dẫn số liệu theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các DN BĐS đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn (cũng chủ yếu do chính sách tài chính) và 15% từ các yếu tố thị trường - DN.

Trong những năm qua, mọi cánh cửa về vốn đều mở ra, trong khi hiện tại, tất cả đang gần như đóng lại. Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc, và như tình trạng hiện nay, DN bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra.

“Cần có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế. Đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường BĐS. Dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận, cho nên đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức sức cho các DN”, ông Lộc nhấn mạnh.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn về dòng vốn từ phía DN BĐS, theo chuyên gia Cấn Văn Lực, trước hết, đối với những DN đang có nợ trái phiếu thì có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu DN đáo hạn, nhất là trong hai năm 2023 - 2024. Cùng với đó, DN phải đa dạng hóa nguồn vốn, ngoài tín dụng ngân hàng, DN còn có thể phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính….

Đồng thời, việc huy động vốn của DN phải gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện đầy đủ các cam kết với nhà đầu tư… Ngoài ra, DN cần quan tâm quản lý rủi ro tài chính như lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…

Cơ cấu lại sản phẩm - giải pháp hữu hiệu và lâu dài

Nêu ý kiến tại Diễn đàn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS VIệt Nam kiến nghị, đối với Nhà nước, tại thời điểm này cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng mà ngân hàng vừa công bố. Đây là liều thuốc bổ có giá trị đối với thị trường, nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng, những nhóm DN được tiếp cận nguồn vốn này.

“Chúng tôi đề xuất, ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân thì cũng cần lưu ý quan tâm tháo gỡ khó khăn cho những dự án BĐS đang ở giai đoạn gần hoàn thành nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn, kể cả là dự án nhà ở trung, cao cấp. Nếu được giải tỏa, chúng ta sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường, sẽ mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định”, ông Đính khuyến nghị.

Tại Diễn đàn, nhiều ý kiến cũng nhận định, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường là giải pháp hữu hiệu và lâu dài.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đính cũng đề nghị Nhà nước cần sớm ban hành các quy định để tháo gỡ cho phân khúc nhà ở xã hội. Hiện nay Chính phủ đang vận động nhiều DN đăng ký, nhưng chúng tôi đánh giá vẫn còn nhiều rào cản vướng mắc trong các quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật. Để thúc đẩy được loại hình này, rất cần những chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ, nhất là về thủ tục hành chính pháp lý.

Đối với DN, cần có các phương án tái cấu trúc cho phù hợp với nền kinh tế và nguồn lực của DN, đồng thời cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền để DN khởi động trở lại.

Ngoài ra, DN nên đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh của mình, kể cả DN lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp. Đây là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định dài hơi đối với DN. Đối với DN phát hành trái phiếu DN, cần xây dựng các phương án trả nợ, phát hành, đặc biệt là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.

“Cần thúc đẩy phát triển kinh doanh vào các phân khúc còn thiếu, tạo nguồn cung làm động lực cho thị trường ấm lên”, ông Vũ Tiến Lộc nói.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, về góc độ DN, chúng tôi đang nỗ lực vượt khó, cố gắng giữ được tình trạng lành mạnh tài chính. Tôi tin rằng, từng DN cũng đã đang và sẽ có phương án tự cứu mình trong bối cảnh hiện tại.