Đất nông nghiệp: Tiềm năng lớn, rào cản không nhỏ

	Mỗi ha đất nông nghiệp tại TPHCM mang lại giá trị sản xuất 550 triệu đồng
	Đồng thuận cao với đề xuất miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
	Tích tụ đất nông nghiệp: Doanh nghiệp và nông dân đều vướng
	Bộ Tài chính xin miễn, giảm 7.500 tỷ đồng thuế sử dụng đất nông nghiệp cho nông dân

Nông nghiệp vẫn còn nhiều đất do doanh nghiệp đầu tư Ảnh: ST

Dư địa lớn

Nhắc tới lĩnh vực bất động sản nông nghiệp, hầu hết các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, đầu tư vào nông nghiệp không chỉ là xu thế mà hiện tại các cơ chế chính sách cũng đang mở cửa cho lĩnh vực này. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) dẫn chứng, năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm; số lượng DN hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp là 3.846 DN, tăng 49% so với năm 2011, trong đó DN có số vốn từ 10 tỷ đồng trở lên tăng đến 76,2%.

Còn thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, hiện có 1% DN nông nghiệp, nhưng có tới 8% DN đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, tức phần lớn trong số đó là DN ở các lĩnh vực khác đầu tư vào nông nghiệp.

Đơn cử như năm 2015, Tập đoàn Vingroup chính thức công bố gia nhập lĩnh vực nông nghiệp với thương hiệu VinEco. Cuối năm 2017, Tập đoàn FLC đã công bố thông tin về việc sẽ triển khai dự án nông nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam, với quỹ đất dự kiến vào khoảng 4.000 ha, cùng tổng vốn đầu tư trong giai đoạn 2018- 2020 ước tính lên tới 1,5 tỷ USD. Bước sang năm 2018, Tập đoàn T&T cũng tuyên bố tiến sâu vào lĩnh vực nông nghiệp.

Tiềm năng là vậy nhưng thị trường bất động sản nông nghiệp đang thiếu một hành lang pháp lý để phát triển. Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản nông nghiệp vẫn là lĩnh vực đang bị bỏ ngỏ, sau nhiều năm hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. Điều này có nghĩa là DN phải "tự bơi" khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh.

"Thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập...”, ông Chiến khẳng định.

Ông Cấn Văn Lực, Viện Nghiên cứu và Đào tạo BIDV cho rằng, mặc dù cũng đã được pháp luật quy định, nhưng thị trường bất động sản nông nghiệp trong thời gian qua khá trầm lắng, chưa đúng với tiềm năng và vai trò như là một thị trường bất động sản thực thụ do khung pháp lý cho loại hình này chưa nhất quán, rõ ràng; cũng chưa rõ nội hàm có bao gồm bất động sản lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không.

“Bên cạnh đó, loại hình này thiếu các yếu tố thị trường, hoạt động trao đổi, sang nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá chậm, nhiều giao dịch diễn ra không chính thức. Ngoài ra, người đầu tư sản xuất sẽ không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư thông qua giá trị đất nông nghiệp. Tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng còn hạn chế cũng khiến bên vay khó thế chấp bất động sản nông nghiệp khi vay vốn”, ông Lực nêu.

Còn ý kiến của GS.TS.Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội phân tích, trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp, các DN gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực thi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất, gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền vượt quá hạn mức quy định, phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng.

“Mặt khác, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này được cho là chưa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho DN khi muốn đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn”, GS.TS. Doãn Hồng Nhung cho biết thêm.

Không nên phát triển vội vã

Để phát triển lĩnh vực bất động sản nông nghiệp, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, trước hết là cần rà soát lại về mặt pháp luật để có thể đưa ra các giải pháp đổi mới pháp luật đất đai hướng tới mở rộng dần phần thị trường giao dịch chính thức và thu hẹp dần phần thị trường phi chính thức. “Cách thức này không chỉ có tác động hoàn chỉnh thị trường giao dịch mà còn có chức năng bảo đảm an toàn cho các giao dịch giữa DN và nông dân đang sử dụng đất, làm tăng lòng tin giữa hai bên”, GS. Võ nêu.

Ông Nguyễn Minh Phong, Phó Vụ trưởng, Phó Ban Tuyên truyền lý luận, Báo Nhân Dân khẳng định, cần tăng cường phát triển mô hình thử nghiệm kinh doanh dịch vụ, cho thuê, cho thuê lại để có thể khai thác tốt nhất bất động sản nông nghiệp. Bên cạnh đó, Nhà nước cần tạo điều kiện về cơ hội tiếp cận công nghệ, ứng dụng khoa học vào đồng ruộng cho các DN sử dụng bất động sản nông nghiệp. “Đặc biệt, quan tâm đến sự công bằng trong tiếp cận nguồn lực tài chính, hỗ trợ miễn giảm tiền sử dụng đất cho DN khi đầu tư ứng dụng công nghệ xanh, công nghệ sạch vào bất động sản nông nghiệp”, ông Phong nói.

Cũng theo chuyên gia này, không nên phát triển bất động sản nông nghiệp một cách vội vã, duy ý chí mà cần theo sát thực tiễn địa phương, gắn với việc chuyển đổi sinh kế, nhận thức của người dân; sự nỗ lực của DN và sự khuyến khích, hỗ trợ từ phía Nhà nước nhằm thay đổi tư duy, cách làm; sản xuất nông nghiệp phải xuất phát từ nhu cầu thực tế sản xuất, gắn chặt với yêu cầu thị trường, bảo đảm chất lượng, an toàn thực phẩm, truy xuất được nguồn gốc.

Ở một khía cạnh khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, DN bất động sản sẽ cảm thấy rất rủi ro nếu như không có pháp lý minh bạch, cản trở tập trung đất đai. Sở dĩ như vậy là do thời gian qua đã có những DN đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an. “Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp”, chuyên gia này phân tích.

Đặc biệt, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chính sách tín dụng nông nghiệp nông thôn phải góp phần củng cố và thắt chặt mối quan hệ ràng buộc liên kết giữa các nhà trong chuỗi liên kết đồng thời góp phần phân bổ lợi ích hài hoà giữa các khâu trong chuỗi giá trị nông sản, chú trọng đảm bảo lợi ích của người nông dân, giúp người nông dân ổn định và tăng thu nhập dựa trên tăng năng suất và giá trị sản xuất nông nghiệp.