Chung cư 25m2: Còn nhiều băn khoăn

	TPHCM khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ
	Cần hoàn thiện ngay Quy chế quản lý chung cư
	HoREA đề xuất tháo gỡ vướng mắc căn hộ chung cư
	Giá căn hộ “đi ngang”, phân khúc cao cấp có xu hướng giảm nhẹ

Việc xây dựng chung cư 25m2 sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở tại nội đô của nhiều gia đình chưa dư dả về kinh tế

Đáp ứng nhu cầu

Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư đang được Bộ Xây dựng công bố để lấy ý kiến. Trong đó, phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, Bộ Xây dựng dự thảo quy định, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh. Diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2. Ở dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45 m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ.

Về đề xuất này, một số ý kiến đồng tình cho rằng, đó là nhu cầu thực tế của người dân. Thực tế cho thấy, nhiều gia đình trẻ hiện nay không đủ khả năng chi trả khi mua những căn hộ diện tích lớn trong nội đô nên đành chọn giải pháp mua nhà xa trung tâm, tại các vùng ven đô. Việc này có thể đáp ứng nhu cầu về nhà ở trước mắt song lâu dài lại phát sinh nhiều bất cập liên quan đến việc tham gia giao thông do vấn nạn tắc đường. Nhiều người dân ở xa trung tâm đã phải dành vài tiếng/ngày chỉ để cho việc di chuyển trên đường. Vậy nên, những căn nhà diện tích nhỏ trong các nội đô với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng, thuận tiện cho việc di chuyển sẽ đáp ứng nhu cầu của nhiều người.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, xây dựng chung cư 25 m2 là một ý tưởng hay xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn cuộc sống. Theo vị chuyên gia này, hiện giá nhà nước ta cao gấp 20- 25 lần so với thu nhập bình quân trong khi ở các nước phát triển, giá nhà chỉ gấp 5- 7 lần. Bên cạnh đó, tại các TP lớn đang thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội; thiếu nhà cho thuê giá thấp.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, không nên đánh đồng việc nhà diện tích nhỏ với sự nhếch nhác “ổ chuột” bởi vấn đề nằm ở khâu quản lý nhà nước, mà cụ thể ở đây là vấn đề quản lý cơ sở, thiết kế hạ tầng, dịch vụ, hoàn toàn không liên quan tới vấn đề diện tích.

Ông Đính cho biết bản thân từng đi tham quan nhiều nước như Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc… Tại những nước này họ có những khu riêng biệt với diện tích nhỏ, chỉ khoảng 25m2, rộng nhất cũng chỉ 30m2.

Về phía cơ quan chủ quản đưa ra quy định, tại họp báo quý III/2019, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học, Công nghệ và Môi trường, Bộ Xây dựng cho biết, để đưa ra đề xuất này Bộ đã tham khảo rất kỹ thiết kế chung cư tại một số TP lớn trong khu vực và trên thế giới. Theo đó, để tránh áp lực về dân số lên hạ tầng tòa nhà và khu vực, Bộ Xây dựng yêu cầu, các dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ để giới hạn việc biến chung cư thành nhà “ổ chuột”.

Về số lượng cụ thể bao nhiêu căn hộ nhỏ hơn 45m2 tại một dự án, ông Ngọc Anh thông tin, việc này còn phải căn cứ vào chỉ tiêu dân số tại khu đất đó được phê duyệt, bởi mỗi một dự án lại có một chỉ tiêu dân số riêng.

Nói về tác động của quy định này tới thị trường bất động sản, Vụ trưởng Vụ Khoa học, Công nghệ và Môi trường cho rằng, một quyết định được đưa ra có thể có tác động tích cực đối với đối tượng này nhưng lại tác động tiêu cực tới đối tượng khác. "Nếu căn hộ nhỏ 25m2 đi vào thực tiễn có thể ảnh hưởng tiêu cực tới phân khúc căn hộ diện tích lớn đang bị tồn kho. Tuy nhiên, những căn hộ lớn này sẽ không được chia nhỏ để bán bởi không đảm bảo chỉ tiêu về dân số đã được duyệt trước đó”, vị này khẳng định.

Còn nhiều băn khoăn

Lo ngại về việc xây dựng chung cư 25m2 có thể dẫn tới nguy cơ quá tải về hạ tầng, đô thị, ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Kinh tế và Tin học ứng dụng chia sẻ, việc cho phép xây căn hộ 25m2 nếu được áp dụng phải phù hợp với quy hoạch về mật độ dân số tại một vùng. Bởi nếu không phù hợp quy hoạch về dân số sẽ phá vỡ quy hoạch về hạ tầng, đô thị và khi đó, cuộc sống của người dân lại không được đảm bảo.

“Bao nhiêu căn hộ, bao nhiêu chung cư bố trí ở khu vực nào, phân bố ra sao cần tính toán kỹ, tránh việc cũng tập trung vào một nơi sẽ gây ra vấn nạn tắc đường, ngập úng. Khi cho phép xây căn hộ 25m2 Bộ Xây dựng phải quy định rõ việc đảm bảo hạ tầng, môi trường, cây xanh cũng như gắn liền với quy hoạch về quy mô dân số của vùng đó”, ông Đinh Thế Hiển nói.

Ý kiến của ông Đính thì cho rằng, các căn hộ diện tích 25m2 chỉ nên cho phép thực hiện ở những khu riêng biệt, chuyên căn hộ diện tích bé chứ không nên tiến hành vào các khu nhà ở thương mại với diện tích từ 50-60m2 trở lên. “Căn hộ có diện tích 25m2 chỉ nên áp dụng đối với dự án thu nhập thấp, các khu nhà ở cho công nhân, ở các khu công nghiệp”, ông Đính nêu.

Dù đồng tình với đề xuất xây dựng chung cư 25m2 bởi nếu được thông qua các dự án chung cư sẽ tăng tính thanh khoản, song bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt.

Một số ý kiến khác thì cho rằng, khi đưa ra tiêu chí về diện tích căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng phải nhấn mạnh đến việc sẽ siết chặt các tiêu chí về hạ tầng kèm theo để đảm bảo đời sống người dân được tốt hơn. Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư muốn xây chung cư gồm bao nhiêu căn hộ với tổng số 600 người để ở thì phải đảm bảo bãi giữ xe đủ chỗ cho khoảng 400- 450 xe máy, cộng thêm có chỗ cho khoảng 100-150 ô tô. Bên cạnh đó là phải có nhà trẻ, công viên cây xanh với mật độ 6- 7 m2/người…

Bên cạnh đó, Nhà nước cần quản lý nghiêm và siết chặt việc thực thi, cấp phép cho các dự án chung cư, khu đô thị mới với các tiêu chí về hạ tầng theo quy chuẩn. Nếu không đảm bảo thì không cho phép xây dựng.

Về con số 25m2, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định, căn hộ chung cư khép kín nên chỉ cần 1 phòng ngủ (8-12m2), 1 nhà vệ sinh (không quá 3m2), bếp khoảng 4m2 và 1 khu sinh hoạt chung khoảng 9m2.