Chu kỳ mới cho thị trường bất động sản

Doanh nghiệp kỳ vọng các luật mới với nhiều thay đổi sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục. Ảnh: T.D

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang có các dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn còn nhiều khó khăn trong việc cải thiện nguồn cung vì vướng mắc trong triển khai dự án, nhất là về pháp lý.

Phân khúc bất động sản nhà ở thương mại có thêm nguồn cung mới nhưng mang tính cục bộ, chưa đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các thành phố lớn; tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” của phân khúc nhà ở xã hội chưa được khắc phục.

Chính vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản đang rất kỳ vọng Nhà nước đẩy nhanh áp dụng các luật mới, các văn bản hướng dẫn là cần thiết để thị trường bất động sản sớm hồi phục; đặc biệt, cần quy trách nhiệm trong thực thi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nếu áp dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm, đồng thời các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các “vướng mắc pháp lý” của hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn TPHCM. Vì hiện nay, các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản 70% là do vướng mắc pháp lý.

Thông tin tại tọa đàm “Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới” diễn ra mới đây, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, các luật mới sẽ rút ngắn thời gian thực hiện các dự án nhà ở, giúp tăng nguồn cung các sản phẩm bất động sản.

Cụ thể, với quy định hiện nay, thủ tục để triển khai dự án nhà ở phải mất đến 600 ngày mới xong, có những chủ đầu tư mất nhiều năm mới xong thủ tục khiến chi phí tăng, giá nhà đội lên. Khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực, thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày.

Bên cạnh đó, tại Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị, thực hiện, kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật… Đây là động thái giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, từ đó tăng cung nhà ở trong thời gian tới.

Ngoài ra, theo Luật sư Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), trong năm 2023, trong tổng số 424 vụ tranh chấp có tới 111 vụ tranh chấp liên quan tới bất động sản, chiếm tới 26%. Phổ biến là tranh chấp mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện kinh doanh; tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp tác kinh doanh bất động sản.

Do đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã sửa đổi nhiều quy định chặt chẽ hơn trong việc công khai thông tin bất động sản khi đưa vào kinh doanh, bổ sung các hành vi bị cấm sẽ hạn chế các nhầm lẫn liên quan đến tính pháp lý của dự án. Chẳng hạn, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn thông qua các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

“Tác động của quy định mới với các giao dịch bất động sản trong chu kỳ mới sẽ chi tiết hơn trong kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản, bảo vệ nhiều hơn cho bên mua. Bên cạnh đó, sự thay đổi quy định pháp luật sẽ tăng lượng đầu tư, từ đó gia tăng tỷ lệ các giao dịch bất động sản”, Luật sư Bắc nhận định.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc tư vấn tại Savills Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai 2024 của Việt Nam mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Mặc dù các yếu tố nói trên đang trong quá trình chờ đợi kết quả cuối cùng, nhưng thị trường bất động sản thời gian gần đây đã có những phản ứng tích cực. Các chủ đầu tư nỗ lực “làm mới” dự án cũ, triển khai dự án mới, không ít dự án quy mô lớn được công bố, đề xuất đầu tư... Điểm chung của các dự án ra mắt từ đầu năm 2024 đến nay là hồ sơ pháp lý chuẩn chỉnh, có sự đầu tư mạnh về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích, cùng các chính sách ưu đãi nhằm thu hút khách hàng, nhà đầu tư.