Cẩn trọng với quyền sử dụng đất căn hộ condotel

Ông La Văn Thịnh.

Với chức năng quản lý về tài chính đất đai, xét từ phương diện Bộ Tài chính, ông nhận định về vấn đề này như thế nào, thưa ông?

Hiện tượng mua, bán căn hộ condotel là một thực tế mới xuất hiện trên thị trường gần đây ở nước ta. Để có nhận định thỏa đáng về vấn đề này, cần xem xét bản chất căn hộ condotel là gì và người sở hữu nó có quyền tài sản như thế nào theo quy định của pháp luật.

Theo tôi được biết, hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam liên quan đến loại hình bất động sản này như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Du lịch,... chưa có quy định nào về khái niệm căn hộ condotel mà chỉ có khái niệm về “biệt thự du lịch” và “căn hộ du lịch” tại Điều 48 Luật Du lịch 2017. Theo đó, biệt thự du lịch hay căn hộ du lịch chỉ có chức năng phục vụ lưu trú có thời hạn của khách du lịch; khác rất xa so với có chức năng ở dài hạn của căn hộ là nhà ở.

Pháp luật tài chính đất đai hiện hành đã quy định tách biệt rất rõ ràng về nghĩa vụ tài chính đất đai của nhà đầu tư theo từng mục đích sử dụng đất. Cụ thể: Trường hợp sử dụng đất vào mục đích đất ở (xây dựng nhà ở hoặc căn hộ để ở) thì nhà nước giao đất và nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước với mức giá cao nhất theo giá thị trường đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người mua ngôi nhà ở (hoặc căn hộ để ở) được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở với thời hạn sử dụng lâu dài.

Trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh (ví dụ ở đây là các dự án kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng) thì nhà nước cho nhà đầu thuê đất và nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất cho nhà nước theo quy định. Nếu nộp tiền thuê đất hàng năm thì nhà đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình trên đất thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê của nhà nước. Nếu nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì Nhà đầu tư được phép chuyển nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thời gian thuê đất còn lại. Đây là sự khác biệt rất lớn so với thời hạn sử dụng lâu dài đối với đất ở.

Thực tế cho thấy, hầu hết các căn hộ condotel nằm tại các khu du lịch nghỉ dưỡng được nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng trên đất thuê của nhà nước (nhà đầu tư nộp tiền thuê đất một lần hoặc nộp tiền thuê đất hàng năm). Các giao dịch mua, bán căn hộ codotel trên thị trường trong ngắn hạn có thể là một kênh thu hút vốn cho các nhà đầu tư (sơ cấp) để phát triển hạ tầng du lịch.

Tuy nhiên, như đã nêu ở trên, về dài hạn, cần có nghiên cứu đầy đủ, cẩn trọng, nếu thấy đây là xu thế thực sự đúng đắn và có hiệu quả thì phải sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật để bảo đảm quyền tài sản của các nhà đầu tư (thứ cấp) là những người mua căn hộ condotel.

Như ông phân tích thì có thể có nhà đầu tư sơ cấp hiện đang hưởng lợi khi bán căn hộ condotel trên đất thuê (quyền sử dụng đất có thời hạn) nhưng lại bán theo giá của đất ở (quyền được sử dụng đất lâu dài). Xin ông cho biết quy định của pháp luật về bảo vệ quyền tài sản của người mua thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (căn hộ condotel) và quyền sử dụng đất như thế nào?

Với chức năng là cơ quan tham mưu giúp Bộ trưởng Bộ Tài chính thực hiện chức năng quản lý tài chính đất đai; khi xuất hiện hiện tượng này, Cục Quản lý công sản đã báo cáo Bộ Tài chính có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát, chỉ đạo thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành về tài chính đất đai, nhất là các dự án có căn hộ condotel. Theo đó nhà nước giao đất, cho thuê đất theo mục đích nào thì thu tiền theo mục đích đó. Nhà đầu tư, người sử dụng đất được quyền theo đúng quy định tại Luật Đất đai được nhà nước giao, cho thuê.

Hệ thống pháp luật hiện hành đã có quy định rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Đây là bằng chứng pháp lý cho việc nhà nước bảo vệ quyền tài sản của tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, như đã nêu ở trên, người sở hữu căn hộ cần nhận thức đầy đủ quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là yếu tố rất quan trọng đối với quyền tài sản của tổ chức, cá nhân.

Pháp luật hiện hành chỉ cho phép tổ chức, cá nhân được sử dụng đất thời hạn lâu dài đối với đất ở sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo mức giá đất ở; các loại đất còn lại (không phải là đất ở) thì chỉ được sử dụng dưới hình thức thuê và sử dụng có thời hạn. Nếu có việc cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho đất thuê của nhà nước là trái với quy định của pháp luật.

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông có khuyến cáo gì tới người dân?

Những nội dung tôi đã trình bày ở trên là rất quan trọng đối với cả bên bán và bên mua. Việc các bên mua, bán ngộ nhận cho rằng quyền sử dụng đất có căn hộ condotel giống như quyền sử dụng đất ở là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành. Các bên mua và bán cần có nhận thức đầy đủ trước khi giao dịch để tránh rủi ro sẽ gặp phải sau này.

Xin trân trọng cảm ơn ông!