Cần triệt tiêu xung đột giữa các luật liên quan bất động sản

	Có tình trạng cố tình kê khai thuế sai giá chuyển nhượng bất động sản
	Khắc phục tồn đọng để thúc đẩy M&A trên thị trường bất động sản
	Lạm phát tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
	Giải bài toán phát triển bền vững thị trường bất động sản

Các DN BĐS đang cần tháo gỡ về cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư dự án. Ảnh: Internet

Hoàn chỉnh khung pháp lý để phát triển BĐS đa công năng

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), hiện nhiều phân khúc thị trường BĐS đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Hiện nay các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các Luật có liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất đai 2013...

Theo chương trình làm việc của Quốc hội dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10/2022.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, đất đai là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường BĐS, do đó cần hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý phát triển BĐS đa công năng, phải sửa đổi đồng bộ giữa các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS nói riêng và các Luật chuyên ngành nói chung.

Cùng với đó, cần xem xét để tạo điều kiện cho BĐS du lịch phát triển, đưa ngành du lịch trở thành ngành mũi nhọn cho nền kinh tế; phát triển BĐS công nghiệp và nhà ở công nhân; mở ra hướng mới cho BĐS nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái và làm sao phát triển được nhà ở xã hội (NOXH), cải tạo chung cư cũ...

Đề xuất một số vấn đề cần được xem xét, sửa đổi, bổ sung trong Luật Nhà ở, theo ông Nguyễn Văn Khôi, cần bổ sung các quy định đối với loại hình resort và villa, condotel, homestay, shophouse; quy định về quy mô, vị trí và quỹ đất cho dự án phát triển NOXH, nhà ở công nhân cho khu, cụm công nghiệp. Cùng với đó là vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, nhưng cần rõ giải quyết vấn đề giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Đối với Luật Kinh doanh BĐS, cần hoàn thiện chính sách về kinh doanh BĐS theo hướng đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch BĐS.

Góp ý cụ thể về việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NOXH tại một dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối Điều hành dự án TPHCM, Tập đoàn Novaland cho rằng: Chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NOXH hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án NOXH độc lập nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển NOXH và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đại diện Novaland cho rằng, nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật, Tập đoàn Novaland đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo hướng có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Đảm bảo nhất quán trong các luật

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường BĐS sau đại dịch Covid-19.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhắc tới một số vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đấu thầu 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Bên cạnh đó là vướng mắc về thuê đất. “Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến đặt vấn đề.

Ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS thì các địa phương kêu, chính quyền đau đầu, DN vướng và đều gặp khó khăn, nảy sinh các vấn đề cần giải quyết.

“Tôi cho rằng, việc sửa đổi 3 mũi giáp công này là cần thiết để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, thống nhất về chính sách, đơn giản thủ tục”, ông Lộc kiến nghị.

Cùng với đó, việc sửa đổi luật cần phải theo hướng tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm BĐS mới. Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương.

“Cần sửa đổi nhằm triệt tiêu xung đột giữa các luật, đảm bảo nhất quán trong các luật, nhưng trong trường hợp chưa làm được thì cần phát huy vai trò của Quốc hội về giải thích pháp luật. Chính phủ cũng cần ban hành văn bản hướng dẫn thực thi các luật để tránh mỗi nơi hiểu một kiểu khác nhau”, ông Vũ Tiến Lộc đề xuất.