Cần gỡ vướng về pháp lý trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

08:57 | 06/08/2020

(HQ Online) - Thị trường bất động sản (BĐS) từ năm 2019 đến nay chứng kiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh do nguồn cung ngày càng ít. Nguyên nhân chính của tình trạng này là hàng loạt dự án không thể triển khai vì vướng mắc thủ tục hành chính, vướng mắc pháp lý.

Mô hình 5 Rs cho doanh nghiệp bất động sản
Nên bắt buộc giao dịch qua sàn đối với một số loại hình bất động sản
Thị trường Hà Nội được nhà đầu tư bất động sản đặc biệt quan tâm
Doanh nghiệp bất động sản: Thủ tục cấp phép đầu tư thuận lợi còn quý hơn vàng
Không thiếu cơ hội cho kinh doanh bất động sản hậu Covid-19
can go vuong ve phap ly trong dau tu kinh doanh bat dong san
Bộ Xây dựng đang tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Ảnh: H.Anh

Nhiều dự án ách tắc vì thủ tục

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết, sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành là nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung BĐS khan hiếm nghiêm trọng. Dẫn số liệu của TPHCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết, theo báo cáo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, từ tháng 12/2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) bị tắc vì thủ tục đầu tư do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai phải chuyển mục đích sử dụng đất, song đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật thiếu thống nhất, chưa đồng bộ, thậm chí có các quy phạm pháp luật mâu thuẫn, xung đột. Hậu quả là doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, bị chôn vốn nhiều năm, không thể thực hiện được dự án, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở.

Bộ Xây dựng cũng đang tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật về các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, xác định chế độ sử dụng đất, về chuyển nhượng, chuyển đổi dự án đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Sinh,
Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Minh Thảo, Trưởng ban Ban Nghiên cứu môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh (CIEM) cũng cho rằng, hiện nay, trong hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, những mâu thuẫn trong quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng là những quy định có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo nhất.

Hiện nay, một số vướng mắc đã bước đầu được khắc phục. Liên quan đến khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) đã kết hợp sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, theo đó quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Quy định này có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, sẽ tháo gỡ được điểm nghẽn do trước đây Luật Nhà ở quy định, phải có 100% đất ở hợp pháp, thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khai thông bế tắc của 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp tại TPHCM.

Tuy nhiên, theo đánh giá, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ 1/1/2021, song một số luật liên quan như Luật PPP, Luật Bảo vệ môi trường... lại quy định một số điều khoản có hiệu lực từ 1/9/2020, do đó, không đảm bảo được tính đồng bộ và cũng không kịp thời xử lý các ách tắc đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo đó, các chuyên gia đề nghị một số điều khoản của Luật PPP và Luật Xây dựng, Luật Đầu tư (sửa đổi) nên có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2020, để đảm bảo được tính đồng bộ và kịp thời xử lý các ách tắc đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Nhanh hoàn thành rà soát thủ tục pháp lý

Liên quan tới vướng mắc về pháp lý trong đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay pháp lý cho loại hình condotel vẫn đang làm nóng dư luận. Trong khi các bộ, ngành như Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT đang có những bước tiến để hoàn thiện quy định pháp lý cho phân khúc này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, mới đây, Bộ Công an đã có văn bản đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ TN-MT, UBND các địa phương không hợp thức hóa căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) thành nhà ở.

Theo Bộ Công an, tại văn bản số 703 ngày 14/2/2020 của Bộ TN&MT hướng dẫn xác định xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là đất thương mại, dịch vụ; các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, việc chứng nhận sở hữu công trình xây dựng cho phép bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (sổ đỏ) không phải là nhà ở… Tuy nhiên, Bộ TN&MT chưa hướng dẫn rõ việc cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sẽ được cấp cho chủ đầu tư hay cho từng người mua căn hộ. Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người mua căn hộ trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự trong quản lý vận hành toà nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất dự án... Ngay sau khi Bộ Công an có văn bản phản đối cấp giấy chứng nhận sở hữu cho lọai hình bất động sản này, Bộ TN&MT cũng đã có phản hồi cho rằng, hành lang pháp lý quy định cho loại hình BĐS này rất rõ ràng.

Đến thời điểm này, số phận của các loại hình BĐS này chưa ngã ngũ, điều đó đồng nghĩa với việc bên cạnh những rủi ro hiện hữu tại các dự án đang phát sinh tranh chấp thì có thể nhiều rủi ro tiềm ẩn đang chờ đợi những chủ thể liên quan loại hình BĐS này. Rõ ràng, pháp lý cho đầu tư kinh doanh BĐS vẫn chưa thực sự làm cho những chủ thể trên thị trường này yên tâm.

Cũng liên quan tới thủ tục pháp lý trong triển khai dự án, chia sẻ thẳng thắn tại một tọa đàm về thị trường BĐS vừa được tổ chức, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho rằng, nhiều DN e dè với các quyết định đầu tư dự án BĐS vì thực trạng khó khăn trong thực hiện các thủ tục pháp lý. Đại diện FLC cho biết, trước đây DN này triển khai dự án các dự án lớn như FLC Sầm Sơn, FLC Quy Nhơn trong khoảng 11 tháng, trong thời gian đó DN vừa hoàn tất thủ tục pháp lý, vừa xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay, nếu thuận lợi, thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý cũng thường mất tới 3 năm, chưa kể mỗi địa phương có cách xử lý khác nhau, thậm chí nhiều khi địa phương còn thay đổi quyết định của chính mình và DN vẫn buộc phải làm theo.

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, hiện còn một số điểm mâu thuẫn, chưa phù hợp trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý tài sản công trong việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, việc giao đất, cho thuê đất, về lựa chọn chủ đầu tư dự án... Để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, Bộ Xây dựng cũng đã yêu cầu các địa phương khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý các dự án BĐS đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong quý 4/2020 để sớm triển khai thực hiện lại dự án, bảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM:

Kiến nghị Chính phủ xem xét tháo gỡ các điểm nghẽn và vướng mắc về cơ chế chính sách để thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng minh bạch, ổn định, bền vững. Trước hết, đề nghị Chính phủ sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, để tháo gỡ ách tắc của hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài các thửa đất do Nhà nước quản lý (đất công).

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội:

Với đặc thù là sản phẩm kinh doanh có giá trị cao, trong thời gian qua trên thị trường đã nảy sinh nhiều tiêu cực có tác động xấu đến những DN tham gia kinh doanh BĐS. Một trong những vấn đề đáng quan ngại nhất đối với cả DN và người dân đó chính là pháp lý của sản phẩm, dự án. Không phải sản phẩm BĐS nào được đưa ra thị trường đều đảm bảo về tính pháp lý, vì vậy đã dẫn đến những rủi ro cho cả người mua và chủ đầu tư.

Hoài Anh