Cần con số đúng về tồn kho bất động sản

10:25 | 13/06/2019

(HQ Online) - Tồn kho bất động sản (BĐS) đã có những chuyển biến đáng kể khi có sự vào cuộc tháo gỡ của Chính phủ sau cuộc khủng hoảng đóng băng thị trường BĐS giai đoạn 2009-2013. Tuy nhiên, nhiều ý kiến băn khoăn liên quan đến con số tăng - giảm tồn kho BĐS qua các số liệu, đồng thời cho rằng, con số tồn kho BĐS cần phải xác thực và thống nhất để tránh gây ra những hệ lụy khác trên thị trường.

can con so dung ve ton kho bat dong san HoREA: Tồn kho bất động sản lên đến trên 200.000 tỷ đồng
can con so dung ve ton kho bat dong san Tồn kho bất động sản giảm mạnh
can con so dung ve ton kho bat dong san Tồn kho bất động sản còn gần 28 nghìn tỷ đồng
can con so dung ve ton kho bat dong san Tồn kho bất động sản còn khoảng 32 nghìn tỷ đồng
can con so dung ve ton kho bat dong san Bình Dương: Tìm giải pháp giải quyết tồn kho bất động sản
can con so dung ve ton kho bat dong san
Thực tế lượng hàng tồn kho còn rất lớn cần đặc biệt quan tâm giải quyết . Ảnh: ST.

Chưa cập nhật tồn kho phát sinh?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho BĐS tính đến cuối quý I/2019 còn khoảng 20.000 tỷ đồng, xấp xỉ 20% so với số ước tính ban đầu. Con số này đã giảm mạnh so với thời điểm năm 2013, năm tồn kho BĐS lên đến đỉnh điểm với khoảng gần 130.000 tỷ đồng.

Cũng theo Bộ Xây dựng, điều lo ngại hiện nay là tốc độ giải quyết hàng tồn kho đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn đầu. Nguyên nhân là khá nhiều dự án không thể thanh lý, chuyển nhượng cho các đối tác mới để tiếp tục triển khai vì nhiều lý do khác nhau. Trước đó, vào cuối năm 2018, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho BĐS trên thị trường còn khoảng 22.976 tỷ đồng, tương đương gần 1 tỷ USD.

Ghi nhận sự chuyển biến này, nhưng có nhiều ý kiến cho rằng, nếu chỉ nhìn vào con số của Bộ Xây dựng thì chưa thể đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho BĐS bởi không chỉ tốc độ giảm tồn kho đang giảm mà số hàng tồn kho mới dường như chưa được Bộ Xây dựng tính tới. Theo đó, tới đây tồn kho BĐS cần được quan tâm giải quyết.

Nhận định về số liệu tồn kho BĐS hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, số liệu này của Bộ Xây dựng chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những DN có lượng hàng tồn kho lớn. Nhận định này của Bộ Xây dựng có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho BĐS hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại, trong lúc tình hình thực tế lượng hàng tồn kho còn rất lớn cần đặc biệt quan tâm giải quyết, để đảm bảo thanh khoản và sự phát triển ổn định, lành mạnh của DN và thị trường BĐS.

Dẫn chứng cho sự thiếu đầy đủ thông tin về tồn kho BĐS, ông Lê Hoàng Châu cho biết, cuối năm 2012, thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng thì Sở Xây dựng và Hiệp hội BĐS TPHCM đã khảo sát 45 dự án trong tổng số 1.207 dự án BĐS trên địa bàn thành phố và chỉ có số liệu thống kê của 36 dự án, do đó, số liệu tổng hợp của thành phố và của Bộ Xây dựng chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho BĐS tại thời điểm khảo sát năm 2012. Bên cạnh đó, đại diện Hiệp hội BĐS TPHCM cũng nhấn mạnh, số liệu hàng tồn kho ban đầu được Bộ Xây dựng tổng hợp vào đầu năm 2013, nhưng chưa được cập nhật, bổ sung lượng hàng tồn kho phát sinh mới trong những năm sau này.

Đáng chú ý, đại diện Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết, chỉ riêng số liệu thống kê hàng tồn kho BĐS năm 2018 của 65 DN BĐS đã niêm yết trên thị trường chứng khoán thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do DN chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường và hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được. Phân tích Báo cáo tài chính của một số DN BĐS lớn trên thị trường cho thấy, số tồn kho BĐS của các DN là rất lớn. Đơn cử, chỉ tính riêng các DN trong top đầu thì con số tồn kho đã lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Đơn cử, tính đến hết quý I/2019, Công ty Cổ phần Vinhomes hiện tồn kho 36,9 nghìn tỷ đồng, Tập đoàn Novaland tồn kho 35,7 nghìn tỷ đồng, Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex) tồn kho 22 nghìn tỷ đồng. Theo thuyết minh của các DN tại báo cáo tài chính thì số tồn kho này bao gồm cả các BĐS đang dở dang, tức là các dự án đang trong quá trình triển khai và cả BĐS đã hoàn thành nhưng chưa tiêu thụ được và số BĐS dở dang chiếm phần lớn số tồn kho của DN. Tuy vậy, con số tồn kho của BĐS đã hoàn thành nhưng chưa bán hết cũng không hề nhỏ. Đơn cử, trong số 35,7 nghìn tỷ đồng tồn kho của Tập đoàn Novaland có hơn 26.200 tỷ đồng là BĐS dở dang và hơn 9.358 tỷ đồng là BĐS đã hoàn thành nhưng chưa bán hết.

Cẩn trọng với bẫy của nợ xấu

Cho rằng số liệu tồn kho BĐS của Bộ Xây dựng là chưa đầy đủ và tương đối “bí ẩn”, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Xây dựng Đất lành cho rằng, điều này là do nguồn thông tin thu thập, thống kê tồn kho BĐS của Bộ Xây dựng chưa đầy đủ và chính xác. Đại diện DN này cho rằng, hiện nay có một số nguồn để thu thập thông tin như: Qua báo cáo tài chính của DN niêm yết, qua báo cáo của các DN BĐS, thông tin của các DN nghiên cứu thị trường, báo cáo của các hiệp hội BĐS... Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đực, ngay cả các DN BĐS cũng không thể biết chính xác hàng tồn kho của mình là bao nhiêu, vì hàng tồn kho không chỉ là hàng chưa bán được mà còn phải tính cả các sản phẩm đã bán cho các nhà đầu cơ, đầu tư, môi giới BĐS vẫn đang trôi nổi trên thị trường và chưa đến được tay người tiêu dùng thực sự.

“Do đó tôi nghĩ con số tồn kho thực sự trên thị trường rất lớn, lớn hơn nhiều lần con số Bộ Xây dựng cung cấp. Bởi có những sản phẩm tồn kho có giá trị lớn, từ vài chục tỷ đồng 1 căn chung cư hay hàng trăm tỷ đồng một căn biệt thự. Điều này lí giải cho việc Ngân hàng Nhà nước có động thái siết lại việc cho vay mua nhà ở BĐS cao cấp với quy định nâng hệ số rủi ro với khoản vay BĐS trị giá 3 tỷ đồng trở lên và siết tín dụng đối với DN đầu tư BĐS. Tôi tin là do các ngân hàng có nghiên cứu riêng của họ và họ cảm nhận được sự khó khăn của thị trường nên phải siết lại tín dụng BĐS”, ông Nguyễn Văn Đực nói. Lo ngại vì con số tồn kho BĐS không rõ ràng, ông Nguyễn Văn Đực nhấn mạnh, thông tin không rõ ràng thì khi cung cấp ra cho thị trường sẽ không tốt cho thị trường.

Liên quan vấn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, có thể Bộ Xây dựng quan tâm đến sản phẩm tồn kho đã lâu mà họ không tính đến sản phẩm mới, sản phẩm đang dang dở. Đã đến lúc Bộ Xây dựng và các DN BĐS cần tính đến hạch toán con số tồn kho BĐS như thế nào, xem hàng tồn kho là những con số tồn đọng từ trước hay bao gồm cả những sản phẩm mới ra hàng chưa tiêu thụ được, sản phẩm còn dang dở... để có con số chính xác, thống nhất. Chỉ khi có sự thống nhất về cách hạch toán và con số báo cáo thì mới so sánh được. Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, trong thực tế, số lượng hàng tồn kho của các DN BĐS cộng lại có thể cao gấp 10 lần số của Bộ Xây dựng. Ngay cả con số 20 nghìn tỷ đồng tồn kho thì Bộ Xây dựng cũng cần tính toán lại chính xác cấu phần hình thành nên.

Chuyên gia này cũng cảnh báo, việc siết tín dụng BĐS với BĐS giá trị lớn sẽ tác động tới thị trường, làm cho BĐS khó tiêu thụ hơn, nhất là những giao dịch của BĐS có giá trị trên 3 tỷ đồng. Nếu tăng hệ số rủi ro thì sẽ tăng lãi suất, việc xét duyệt cơ cấu cho vay cũng trở nên khó khăn hơn. “Việc ngân hàng siết lại tín dụng BĐS sẽ tác động tới thị trường BĐS và làm tăng dư lượng hàng tồn kho. Ngân hàng Nhà nước đã luôn cảnh báo nguy cơ về cho vay BĐS, khuyến cáo các ngân hàng cần cẩn trọng, nhưng với các ngân hàng thì đây là miếng bánh rất ngon với tài sản thế chấp được định giá, lãi suất cao, nhu cầu nhà ở rất lớn... do đó các ngân hàng đổ vào BĐS... Điều này làm cho miếng bánh này càng hấp dẫn, đây cũng là nguyên nhân gây hậu quả là nợ xấu rất cao trong quá khứ khi có tới 70% nợ xấu liên quan BĐS. Do đó, các ngân hàng phải cảnh giác, có chính sách tín dụng hợp lý, nếu không cứ đẩy tiền vào BĐS, nếu bong bỏng xảy ra, tồn kho lớn thì gây ra thiệt hại lớn như đã từng xảy ra 10 năm trước. BĐS là miếng bánh ngon, nhưng đây lại là cái bẫy của nợ xấu”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM:

Hàng tồn kho BĐS theo kế hoạch của DN và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của DN và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng. Hiệp hội đề nghị các DN hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà có giá vừa túi tiền; tính toán giảm giá bán, thậm chí chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ để sớm xử lý hàng tồn kho của DN.

Hoài Anh