Bất an với trái phiếu bất động sản

	Hoạt động chào bán trái phiếu của VsetGroup có dấu hiệu bất thường, tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư
	Trái phiếu doanh nghiệp: bất động sản đứng đầu, ngân hàng thứ hai
	Gần một nửa trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo

Trong 5 năm qua, trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn quan trọng của DN bất động sản. Biểu đồ: Fiin Group

Tăng “nóng”

Trái phiếu bất động sản tiếp tục trở thành tâm điểm chú ý trong thị trường TPDN sơ cấp với mức lãi suất phát hành luôn duy trì hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư.

Theo báo cáo của Hiệp hội Trái phiếu (VBMA), trong 11 tháng năm 2021, các DN bất động sản đã phát hành trên 187 nghìn tỷ đồng trái phiếu, chiếm 38% tổng giá trị phát hành. Đáng chú ý, sự kiện vỡ nợ của Evergrande tại Trung Quốc cũng không làm thị trường trái phiếu bất động sản kém sôi động hơn khi đã vươn lên vị trí dẫn đầu thị trường về giá trị phát hành kể từ tháng 10/2021. Thậm chí trong tháng 10, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản còn lên tới hơn 16.000 tỷ đồng, chiếm 42% tổng giá trị phát hành của tháng.

Đáng chú ý, theo một báo cáo của SSI Research, tỷ lệ các DN bất động sản chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu tương đối cao so với các ngành khác. Thống kê trong 9 tháng năm 2021, tổng giá trị phát hành của các DN bất động sản niêm yết chỉ chiếm khoảng 27% tổng trái phiếu bất động sản, tức khoảng 58.000 tỷ đồng. Trong khi ở các ngành còn lại, tỷ lệ này là 70%. Điều này khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận các thông tin về tình hình tài chính của DN.

Phân tích kỹ hơn về các DN bất động sản chưa niêm yết, ông Nguyễn Nhật Hoàng, Phó phòng Xếp hạng tín nhiệm – Fiin Rating nhận thấy có những nhà phát hành có năng lực tài chính còn yếu hơn cả Evergrande. Đối với các chủ đầu tư bất động sản đã niêm yết, đánh giá sơ bộ cho thấy tình hình tài chính ở mức tương đối tốt hơn Evergrande, với mức đòn bẩy tài chính thấp hơn, tỷ suất sinh lời cũng như khả năng luân chuyển hàng tồn kho tốt hơn. Tuy nhiên, những thay đổi trong chính sách cấp tín dụng hoặc khó khăn ngoài dự đoán trong việc bán hàng do tác động của dịch bệnh có thể khiến tình trạng tài chính của các DN này thay đổi theo hướng tiêu cực hơn.

Ngoài ra, theo VBMA, có khoảng 30% giá trị trái phiếu bất động sản phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu và tỷ lệ này có xu hướng tăng lên. Theo SSI Research, đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các DN bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư. Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, DN mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Xếp hạng tín nhiệm vẫn bị “ngó lơ”

Để thúc đẩy sự minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trên thị trường TPDN, Nghị định 155/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ đầu năm 2021 đã quy định về việc XHTN đối với các đợt phát hành đại chúng có quy mô nhất định hoặc mức an toàn tài chính nhất định. Tuy nhiên, ông Nguyễn Minh Tú, Giám đốc điều hành khối Dịch vụ Xếp hạng tín nhiệm FiinRating thuộc Fiin Group – 1 trong 2 đơn vị được Bộ Tài chính cấp phép cung cấp dịch vụ XHTN cho biết, đến nay DN này mới chỉ thực hiện XHTN cho 6 DN phát hành, trong đó có duy nhất 1 DN trong ngành bất động sản và năng lượng tái tạo là Bamboo Capital.

Ông Nguyễn Minh Tú cho biết, sau những hoạt động truyền thông và phổ biến của cơ quan quản lý và của bản thân Fiin Group, khá nhiều DN bày tỏ sự quan tâm tới hoạt động XHTN. Tuy nhiên, số lượng XHTN chưa nhiều do các quy định pháp lý vẫn chưa bắt buộc phải thực hiện XHTN khi phát hành trái phiếu nên nhu cầu thực tế vẫn còn thấp so với tiềm năng.

“Chúng tôi đã gặp một số trường hợp DN thuê chúng tôi XHTN nhưng với kết quả chúng tôi đưa ra không như kỳ vọng nên DN đó đã không đồng ý công bố và thay đổi phương án phát hành trái phiếu tập trung vào một số nhà đầu tư thay vì chào bán rộng rãi ra công chúng” – ông Nguyễn Minh Tú chia sẻ.

Trên thực tế, nhiều DN vẫn chưa thực sự hiểu rõ vai trò của XHTN độc lập trong việc xây dựng hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn lâu dài và tối ưu chi phí vốn, đa dạng hóa cơ sở nhà đầu tư để phục vụ các chiến lược mở rộng và đầu tư của mình. Cụ thể tại Fiin Group, có một số DN đặt vấn đề là phải giảm được lãi suất hoặc giúp họ phát hành thành công thì mới thực hiện XHTN.

“Đó là điều mà một đơn vị XHTN như chúng tôi hay bất cứ tổ chức nào không thể cam kết hay làm được. Vì điều đó sẽ làm mất đi tính độc lập của một đơn vị XHTN và kết quả xếp hạng sẽ không còn giá trị vì mất đi tính khách quan. Chúng tôi chỉ có thể đưa ra các ngụ ý và kết luận mà dựa trên đó nhà đầu tư sẽ hiểu và ra quyết định cho vay, đầu tư và chính DN sẽ nắm được để thay đổi các yếu tố liên quan của mình để có thể có một hồ sơ tín dụng tốt hơn và sau đó lợi ích sẽ đến” - ông Nguyễn Minh Tú nhấn mạnh.

Về phía người mua trái phiếu, nhiều nhà đầu tư kể cả nhà đầu tư tổ chức cũng kỳ vọng là “đã xếp hạng rồi thì chắc là tốt” hoặc “đã xếp hạng rồi sao còn nói có khả năng vỡ nợ?”. Theo ông Nguyễn Minh Tú, quan điểm này là hoàn toàn không đúng vì XHTN là để chỉ ra mức độ sức khỏe tài chính một cách tương đối trong việc đáp ứng nghĩa vụ tài chính của DN đối với các bên liên quan, nhất là các đối tượng có sự bất đối xứng về thông tin như nhà đầu tư trái phiếu và công cụ nợ.

Nhằm đẩy mạnh hơn nữa hoạt động XHTN trong phát hành TPDN, dự thảo sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP đang được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến đã bổ sung quy định về XHTN đối với một số loại trái phiếu phát hành. Theo đó, yêu cầu trong hồ sơ chào bán trái phiếu phải có kết quả XHTN đối với DN phát hành trái phiếu và trái phiếu phát hành trong trường hợp phát hành trái phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, phát hành trái phiếu không có tài sản bảo đảm, không có bảo lãnh thanh toán, DN phát hành có kết quả kinh doanh của năm liền trước phát hành lỗ hoặc có lỗ lũy kế tính đến năm phát hành. Quy định này được kỳ vọng sẽ góp phần tăng tính công khai, minh bạch, góp phần nâng cao chất lượng trái phiếu được phát hành, đồng thời giúp thị trường có thói quen sử dụng kết quả XHTN để đánh giá rủi ro của trái phiếu, tiệm cận với thông lệ quốc tế, hạn chế rủi ro của nhà đầu tư.